Welche Ansprüche stehen einem Käufer zu, der versteckte Mängel beim Hauskauf gefunden hat?

Die Berechnung des Betrages der Kaufpreisminderung anhand von Kostenvoranschlägen und Sachverständigengutachten ist unzulässig, wenn ein geringerer Schaden durch Eigenleistung nachweisbar und im Übrigen der Sachwert des Hauses geringer ist – OLG Frankfurt a. M. (29. Zivilsenat), Urteil vom 21.01.2019 – 29 U 183/17

Das Oberlandesgericht hatte in einem Fall über die Schadenshöhe zu entscheiden, in dem der Sachwert der Immobilie aufgrund des Alters berechnet aus dem Grundstückswert in Differenz zum Kaufpreis besonders gering ist. Darüber hinaus hatten die Käufer bereits damit begonnen, in Eigenleistung die Schäden zu sanieren.

Nur tatsächliche Kosten der Mangelbeseitigung Schaden

Im Ergebnis ist das Gericht der Auffassung gefolgt, wie sie auch im Werkvertragsrecht besteht, dass lediglich die tatsächlichen Schadensbeseitigungskosten gefordert werden können. Die fiktiv berechneten Kosten der Mangelbeseitigung, beispielsweise aus einem Gutachten oder einem Kostenvoranschlag sind für die Berechnung der Minderung nicht heranzuziehen. Das treffe nach Auffassung des Gerichts insbesondere dann zu, wenn wie hier der Sachwert der Immobilie berechnet aus dem Kaufpreis abzüglich des Grundstückswerts äußerst gering ist und der Käufer den Schaden durch Eigenleistung zumindest in großen Teilen behoben hat.

Eigenleistung kommt dem Verkäufer zugute

Der Beginn mit der Mangelbeseitigung in Eigenregie schmälert dabei den Schaden des Käufers in Bezug auf sein Vermögen.

Dessen unbenommen stellt das Gericht klar, dass eine Wertminderung vorgetragen werden könne. Hierzu müsse jedoch berücksichtigt werden, dass der Sachwert der Immobilie an sich durch die Schadenskosten nicht überschritten werden kann.

Käufer sollte anstatt Kosten der Mangelbeseitigung Wertminderung fordern

Die Entscheidung ist insbesondere für Fälle erheblich, bei denen der Käufer nicht auch noch in Vorlage mit den Mangelbeseitigungskosten treten möchte. Er muss mithin anhand der Mängel die Wertminderung der Immobilie im Zeitpunkt des Kaufs vortragen und gegebenenfalls unter Beweis stellen. Es bietet sich also an, im Vorfeld eines streitigen Gerichtsverfahrens durch ein gerichtliches Sachverständigenverfahren neben den Kosten der Mangelbeseitigung auch den mangelbedingten Minderwert der Immobilie feststellen zu lassen.