Wer trägt das Pandemierisiko beim Gewerbemietvertrag?

Seit März 2020 wird allseits die Frage diskutiert, wer die Auswirkungen der „Corona-Krise“ zu tragen hat. Hintergrund war bekanntlich die Bund-Länder-Vereinbarung vom 16.03.2020, mit welcher Bars, Clubs, Diskotheken, Kneipen und ähnliche Einrichtungen für den Publikumsverkehr zu schließen waren. Mitbetroffen waren ebenfalls Sporteinrichtungen, Fitnessstudios, Schwimmbäder und sonstige Einzelhandelsverkaufsstellen. Restaurants waren zum damaligen Zeitpunkt noch nicht gänzlich betroffen. Die vollständige Schließung folgte später.

Aufgrund dieser extremen finanziellen Belastung für die Mieter wurden Fragen nach einer Risikoverteilung im Miet- und Pachtrecht immer lauter. Nachfolgend soll die juristische Aufarbeitung zusammengefasst und erläutert werden.

1. Mit Art. 240 EGBGB § 2 wurde im Zusammenhang mit dem ersten Covid-19-Lockdown eine gesetzliche Regelung geschaffen, die allerdings nur eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bei Miet- und Pachtverhältnissen vorsah: Demnach konnte der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistete, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhte. Die Fälligkeit und der Verzug der Miete bleiben nach dem gesetzgeberischen Willen von dieser Regelung unberührt, die Miete muss grundsätzlich bis spätestens 01.06.2022 (verzinst) nachgezahlt werden, außer die Vertragsparteien treffen ein andere Vereinbarung oder der Mieter ist bis dahin pleite…

2. Corona als mietrechtlicher Mangel?

In § 536 Absatz 1 BGB ist geregelt, dass sich die Miete mindert, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aufhebt oder mindert. Ein Mangel im Sinne dieser Vorschrift liegt dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit negativ abweicht. Gemeint ist jeder dem Mietobjekt anhaftende bzw. vereinbarte tatsächliche, wirtschaftliche oder rechtliche Umstand.

Die rechtlich schwierige Frage ist, ob nun die pandemiebedingten Einschränkungen, insbesondere die behördlich angeordneten Schließungen darunter fallen.

Der BGH hat eine Risikoverteilung nach Sphären entwickelt und die Fragen der Gebrauchsgewährung (bezogen auf das Mietobjekt als solches) dem Bereich des Vermieters, das sog. Verwendungsrisiko aber dem Mieter zugewiesen. Der Vermieter soll nur für die konkrete Lage und die Beschaffenheit der Mietsache verantwortlich sein. Daher muss der Vermieter die baulichen Gegebenheiten herstellen, die zur Einhaltung der für die konkrete Nutzung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen erforderlich sind. Somit muss im Ergebnis danach differenziert werden, ob die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen objektbezogen sind oder ob sie hingegen betriebsbezogen bzw. in der Person des Mieters liegen.

Die Schwierigkeit der Risikoverteilung zeigt sich am Rauchverbot in Gaststätten und sonstigen öffentlich genutzten Räumen. Hier hat der BGH das Vorliegen eines Mangels verneint und aufgezeigt, dass das Rauchverbot nicht an die Beschaffenheit der Mieträume anknüpft, sondern an die Art und Weise der Nutzung der Räumlichkeiten. Die Räume können trotz Rauchverbot weiter für einen Restaurantbetrieb genutzt werden. Das Rauchverbot ist daher dem Risikobereich des Mieters zuzuschreiben.

Diese Grundsätze können sich nicht ohne weiteres auf die coronabedingten behördlichen Einschränkungen übertragen lassen, da gerade die Nutzung der Räume als solche untersagt wurde. Es kann daher grundsätzlich schon davon ausgegangen werden, dass die fehlende Nutzbarkeit der Räume dem vereinbarten Vertragszweck entgegen stehen könnten. Dennoch stellt der BGH im Rahmen seiner Abgrenzung darauf ab, dass sich die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen auf das Mietobjekt als solches beziehen müssen und gerade das dürfte bei den coronabedingten Schließungen nicht der Fall sein. Weder die Beschaffenheit der Räume noch ihre Lage waren Anlass für die Schließungen, sondern vielmehr die staatliche Vorgabe, die Anzahl von Neuerkrankungen durch Kontaktbeschränkungen so gering wie möglich zu halten. Im Ergebnis wird wohl davon auszugehen sein, dass die aktuellen Regelungen zu Betriebsverboten zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie nicht an die Beschaffenheit und Lage des Mietobjekts geknüpft sind und somit kein Mangel des Mietobjekts vorliegt.

Diese Thematik ist bereits mehrfach Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Die Rechtslage wurde nicht einheitlich beurteilt, das OLG München als höchstes Gericht für unseren Gerichtsbezirk hat allerdings einen Mietmangel abgelehnt (s. unten 4 e).

3. Störung der Geschäftsgrundlage

Gemäß § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend geändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Umstände nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätten.

Diese Grundsätze sind jedoch nicht auf die Umstände anzuwenden, die in den Risikobereich einer der Parteien fällt. Da die coronabedingten Schließungen wohl dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen sind, ist die Anwendung dieses Rechtsinstituts problematisch. Die Rechtsprechung hat jedoch in Ansehung der Risikoverteilung eine Ausnahme für Extremfälle anerkannt, in denen eine unvorhersehbare Entwicklung mit existenzbedrohenden Folgen für eine Partei vorliegt. Die staatlichen Betriebsuntersagungen sind sicherlich als außergewöhnliche Umstände einzustufen, die außerhalb der Sphäre der Mietvertragsparteien liegen.

Klarheit schafft der neue (seit 1.1.2021 geltende) § 7 zu Art. 240 EGBGB, wonach bei Gewerbemietverhältnissen vermutet wird, dass behördliche Schließungen zu einer schwerwiegenden Änderung der Geschäftsgrundlage führen. Bezüglich des geforderten Zusammenhangs der Existenzgefährdung wird zu prüfen sein, wie lange ein „gesundes Unternehmen“ solche Maßnahmen durchstehen kann, ohne in Existenznot zu geraten. Dabei wird es insbesondere darauf ankommen, ob der Mieter staatliche Unterstützungsleistungen beantragt und in welcher Höhe er diese tatsächlich erhalten hat. Die sogenannte Unterstützungshilfe 3 sieht – abhängig von den Umsatzrückgängen des Mieters – den Ersatz von Mieten und Betriebskosten mit bis zu max. 90 % vor: Sofern der Mieter also in diesen oder ähnlichen Größenordnungen staatliche Unterstützungen erhält, wird er sich auch gegenüber dem Vermieter nicht auf eine Halbierung oder gar Nichtzahlung der Miete berufen können.

4. Auszug aus der bisherigen Rechtsprechung

a) LG München I vom 22.9.2020 - 3 O 4495/20

Das Gericht sah die coronabedingten Schließungen  als Mangel des Mietobjekts an. Bei totaler Schließung soll die Miete um 80 % gemindert werden können. Bei einer Teilschließung bis 25 % der Fläche und weiterer Beschränkungen soll die Miete um 50 % gekürzt werden können. Bei Wiedereröffnung der gesamten Fläche mit Beschränkung auf eine Person pro 20 m² sollen 15 % gerechtfertigt sein. Auch eine Störung der Geschäftsgrundlage soll gegeben sein mit einer Reduzierung der Miete entsprechend der Minderungsquote.

b) LG München I vom 5.10.2020 - 34 U 6013/20

Die Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar; bei totaler Schließung Reduzierung der Miete um 50%

c) LG München II vom 6.10.2020 - 13 O 2044/20

Bei Betriebsschließungen während des ersten Lockdowns besteht kein Anspruch auf Reduzierung der Miete; eine Störung der Geschäftsgrundlage wegen des wenige Wochen anhaltenden Lockdowns soll mangels existenzieller Folgen im vorliegenden Fall nicht vorliegen

d) LG Stuttgart vom 19.11.2020 – 11 O 215/20

Coronabedingte Schließungen stellen keinen Mietmangel dar; ohne existenzielle Folgen ist auch eine Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.

e) OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20

Pandemiebedingte Schließungen im März/April 2020 stellen keinen Mietmangel dar; eine Störung der Geschäftsgrundlage ist in Ausnahmefällen möglich, es sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.

f) OLG Dresden, Urteil vom 24.02.21 – 5U 1782/20

Coronabedingte Schließungen führen zu einer Störung der Geschäftsgrundlage mit Anpassung des Mietvertrags als Folge; 50 % der Kaltmiete sind gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störungen gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

g) Kammergericht Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20

Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung kann die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.

5. Fazit:

Die Rechtsprechung ist noch uneinheitlich, es liegen bereits mehrere Verfahren beim BGH. Dessen abschließende Entscheidung bleibt abzuwarten. Tendenziell wird wohl davon auszugehen sein, dass sich Mieter und Vermieter das Pandemierisiko zu teilen haben, wenn die Fortsetzung des Vertrages (mit voller Miet- und Betriebskostenzahlung) für den Mieter existenzbedrohende Folgen haben könnte. Es sind daher immer die Umstände des Einzelfalls maßgeblich, sodass wir Sie gerne im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Rechtsprechung und die Wertung in Ihrem konkreten Einzelfall unterstützen.

Christian Geppert, Fachanwalt für Miet- und WEG - Recht