Wohnungseigentum – Umbau auf Ihrer Nutzfläche ohne Zustimmung der Miteigentümer ?

Hier sollten besonders  Reihenhaus- und Doppelhaus-Eigentümer aufmerksam werden.

Auch wenn Ihnen eine Fläche in einer Wohnungseigentumsanlage zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist, können Sie auf dieser Fläche nicht einfach bauliche Veränderungen vornehmen. Denn jede bauliche Veränderung bedarf trotz Sondernutzungsrechts eines Wohnungseigentümers eines Gestattungsbeschlusses, selbst dann, wenn kein anderer Wohnungseigentümer durch die Baumaßnahme beeinträchtigt wird.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 17. März 2023 (V ZR 140/22) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, der eine in der Gemeinschaftsordnung nicht vorgesehene bauliche Veränderung vornehmen will, einen Gestattungsbeschluss notfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage herbeiführen muss, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird.

Gar nicht so selten sind Fälle, in denen eine Reihenhausanlage oder auch Doppelhäuser nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt sind.

Und diese kann zu erheblichen Problemen führen, da Frau und Mann ja glaubt:

„My home is my castle“

Frage: Wissen Sie genau wie Ihre Reihenhausanlage oder Ihr Doppelhaus grundbuchlich aufgeteilt ist ?

Hier ein Beispiel aus dem wirklichen Leben.

Hintergrund der Entscheidung war der Bau eines Swimmingpools auf einem Grundstück mit einem Doppelhaus. Also zwei getrennten Wohneinheiten und zwei großen Gärten. Jeder der Eigentümer schaltete und waltete in seinem Haus und in seinem Garten, wie es ihm beliebte, ohne allerdings den Nachbar zu stören. Die Nachbarn in dem Doppelhaus bildeten in diesem Fall eine Zweier-Eigentümergemeinschaft. Der Garten war zwar Gemeinschaftseigentum aber jedem war sein Gartenteil als Sondernutzungsrecht unter Ausschluss des anderen Nachbar zur Nutzung zugewiesen.

Der eine Eigentümer beabsichtigte nun ohne Absprache mit dem anderen Eigentümer den Bau eines Swimmingpools in dem von ihm genutzten Gartens. Nachdem mit dem Bau begonnen wurde, die Grube für den Pool schon ausgehoben war, erwirkte der andere Nachbar einen Baustopp des Pools durch eine einstweilige Verfügung. Mit der anschließend bei Amtsgericht erhobenen Unterlassungsklage hatte er Erfolg.  Die daraufhin vom Poolbesitzer eingereichte Berufung wurde abschlägig beschieden, so dass unser Poolbesitzer seinen Pool nicht weiterbauen durfte.

Der Bundesgerichtshof stellte auf die vom Poolbesitzer angestrengte Revision des Urteils trocken fest:  „Man darf nicht einfach drauflos bauen“

Bauliche Veränderungen bedürfen stets  gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch wenn diese nur aus zwei Parteien besteht. Daran fehlte es im vorliegendem Fall, weil der Poolbesitzer davon ausging, er müsse seinen Nachbarn nicht fragen.  

Der Bundesgerichtshof hat zwar betont, dass dem Poolbesitzer  ein Sondernutzungsrecht an dem hälftigen Grundstück, nämlich sein Gartenanteil, zusteht. Ein solches Sondernutzungsrecht berechtigt aber nicht zu grundlegenden Umgestaltungen der jeweiligen Sondernutzungsfläche, die wie der Bau eines Swimmingpools über die übliche Nutzung hinausgehen.

Lediglich in ganz eindeutig gelagerten Fällen darf dem Unterlassungsanspruch des einen Wohnungseigentümers ein Anspruch auf Gestattung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB entgegengehalten werden. Dies betrifft jedoch nur Fälle, in denen ganz offensichtlich keiner der anderen Wohnungseigentümer auch nur ansatzweise durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt ist.

Bei dem Bau eines Swimmingpools ist aber das Fehlen jedweder Beeinträchtigung gerade nicht offenkundig.

Mein Rechtstipp: 

1. Beschluss der Gemeinschaft verlangen

Gemäß § 20 Abs. 3 WEG steht jedem Wohnungseigentümer das Recht zu, die Gestattung einer baulichen Veränderung zu verlangen. Die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das übliche Maß eines geordneten Zusammenlebens hinaus beeinträchtigt werden, ist hierbei erforderlich. 

2. ggf. Beschlussersetzungsklage

 Bei fehlender Zustimmung zu der geplanten bauliche Veränderung, bleibt nur die Entscheidung des Gerichtes herbeizuführen. Hier steht gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG die Beschlussersetzungklage zur Verfügung.  Es empfiehlt sich aber, die gesetzlichen Voraussetzungen sorgfältig zu prüfen und  juristischen Rat einzuholen, um nicht am Ende vor einer nutzlosen Baugrube zu stehen.