Wohnungseigentum – Verwendung der Instandhaltungsrücklage

Ein WEG-Verwalter entnahm im Abrechnungszeitraum 2017 aus der Instandhaltungsrücklage zur Deckung der den Wirtschaftsplan übersteigenden Betriebskosten einen Betrag von rund € 3.000,00. Die den Eigentümern vorgelegte Jahresabrechnung 2017 wurde angefochten, was zur Teilaufhebung des die Abrechnung genehmigenden Beschlusses führte. Im April 2019 fassten die Eigentümer u. a. einen Beschluss über die Verwendungsberechtigung des Verwalters an der Rücklage. Dadurch wurde dem Verwalter der Zugriff auf die laufenden Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage ermöglicht.

Das Amtsgericht Köln erklärte diesen Beschluss für ungültig, weil ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechend. Denn er höhle die vom Gesetz vorgesehene Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage in Bezug auf die laufenden Zuführungen aus. Wenngleich sog. „Vorratsbeschlüsse“, in denen die anderweitige Verwendung der auf die Rücklage eingehenden Zahlungen legitimiert wird, nicht grundsätzlich unzulässig sind, darf durch Beschluss die Zweckbindung nicht vollends aufgehoben werden. Allenfalls nur temporär und der Höhe nach limitiert könne eine solche Aufhebung erfolgen. Ein Dauerbeschluss trage dem nicht Rechnung. 

Denn im vorliegenden Fall werde es möglich, dass keinerlei Zuführung im laufenden Wirtschaftsjahr stattfinde, was wiederum die Leistungsbestimmung des zahlenden Miteigentümers und die dadurch erfolgende Zuordnung zur Instandhaltungsrücklage aushebeln würde. Der Beschluss in seiner konkreten Ausgestaltung habe Einfluss auf die Bindung der Mittel, denn das Eintreten einer Bindungswirkung liege in kompletter Höhe der Zuführungsbeträge und ohne jegliche zeitliche Begrenzung allein in den Händen des Verwalters. Das könne soweit führen, dass künftig keine weiteren Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage mehr gebunden würden. Ohne einen ausdrücklichen Beschluss der Eigentümer, in dem Abrechnungszeitraum keine Instandhaltungsrücklage zuzuführen, läge ein Ermessensfehlgebrauch vor.

(AG Köln, 08.10.2019, 215 C 45/19)