Zweckbestimmung „Laden“ in Teilungserklärung

Der Fall:

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnet die verfahrensgegenständliche Teileigentumseinheit als „Laden“. Der Teileigentümer hat die Einheit an den Betreiber eines Ladens vermietet; der Mieter verkauft Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke; in der Teileigentumseinheit und auf der davorliegenden Gemeinschaftsfläche hat der Mieter Tische (mit Speisekarten) und Stühle aufgestellt. Die Miteigentümer beschließen die Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen. Hierzu verklagen Sie den Teileigentümer auf Unterlassung.

Die Entscheidung:

Die Wohnungseigentümer verfügen als Verband gegenüber dem Teileigentümer über einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG. (Zugleich hätte dem Verband ein Vorgehen gegenüber dem Betreiber des Ladens gemäß § 1004 Abs. 1 BGB offen gestanden.)

Die Teileigentumseinheit wurde nicht im Sinne der in der Teilungserklärung festgelegten Nutzungsart „Laden“, also gemäß dieser sog. Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, genutzt: Eine derartige Zweckbestimmung in einer Teilungserklärung wird als vorherige Vereinbarung bezüglich der erlaubten Nutzung angesehen; dabei gilt als Maßstab der allgemeine Sprachgebrauch. Die Allgemeinheit versteht unter einem Laden einen jedermann zugänglichen Verkaufsraum zum Vertrieb von Waren. Werden aber Speisen und Getränke nicht nur zum Verkauf angeboten, sondern sollen sich die Besucher dieser Lebensmittel auch zu deren Verzehr in den dafür eingerichteten Räumen aufhalten, wird unzweifelhaft kein Ladengeschäft betrieben (BayObLG, NZA 2000, 288).

Bei typisierender Betrachtung der konkreten Nutzungsart ist festzustellen, dass diese eine intensivere Störung verursacht als sie bei einer Nutzung gemäß der in der Teilungserklärung festgelegten Betriebsart zu erwarten wäre. Die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH (NJW 2018, 41) sieht eine zweckbestimmungswidrige Nutzung nur dann als zulässig an, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Dies ist vorliegend bereits deswegen ausgeschlossen, weil – bei einem typisierten, also vom konkreten Einzelfall unabhängigen Vergleich eines Verkaufs- und eines Gastronomiebetriebs – mit einer erhöhten Belastung (Geräusche, Gerüche, Öffnungszeiten etc.) gerechnet werden muss. Beim vom Betreiber beabsichtigten Verzehr vor Ort gehört eine Kommunikation zwischen den Gästen wesentlich zur Nutzung.

Der Eigentümer hat im Verhältnis zu den übrigen Miteigentümern gemäß § 14 Nr. 2 WEG für die zweckwidrige Nutzung durch den jeweiligen Mieter einzustehen; der Eigentümer gilt gegenüber den Miteigentümern als zumindest mittelbarer Handlungsstörer.

Die gegenüber jedermann geltenden Unterlassungsansprüche sind als dingliche Rechte sowohl durch den Teileigentümer, als auch seitens des Betreibers zu beachten. Der Betreiber wird im Verhältnis zum Verband bzw. zu den Miteigentümern nicht durch seinen Mietvertrag geschützt.

 (LG Frankfurt, Urteil vom 27. September 2018 – Az.: 2-13 S 138/17)