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Abstandszahlungspflicht des Vermeiters geht nicht auf Erwerber über
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Der klagende ehemalige Mieter fordert vom ehemaligen Vermieter die Zahlung einer Abstandssumme, die für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses in Höhe von 80.000 EUR zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer vereinbart war. Nach Rückgabe der gemieteten Räume hatte der Kläger den Beklagten erfolglos zur Zahlung aufgefordert. Der Beklagte wendet ein, die Mietsache noch vor dem vereinbarten Mietende an eine GmbH veräußert zu haben, weshalb die Verpflichtung zur Zahlung gem. § 566 BGB auf den Erwerber übergegangen sei.
Das OLG Jena erteilt dieser Auffassung des Beklagten in der Berufungsinstanz eine Absage.
Denn der Anspruch des Klägers auf Zahlung eines Abstandes für die vorzeitige Vertragsauflösung sei nicht gemäß § 566 BGB auf die Erwerberin übergegangen. Von § 566 BGB würden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Rechte und Pflichten, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, seien davon nicht erfasst, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt seien.
Maßgeblich für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, sei der materielle Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung. Bei der Frage, in welchem Umfang ein Rechtserwerb nach § 566 Abs. 1 BGB stattfinde, sei zu berücksichtigen, dass die Norm als Ausnahmeregelung restriktiv auszulegen sei. Danach sei die hieran gemessene Vereinbarung einer Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung nicht als von § 566 Abs. 1 BGB erfasst anzusehen.
Im Ergebnis habe sich der Kläger sein Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom Beklagten „abkaufen“ lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit sei für sich allein keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liege eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern.
Schließlich ergebe sich auch aus der Rechtsprechung des BGH, dass die Vereinbarung einer Entschädigung des Pächters als Gegenleistung für die Abkürzung der Vertragsdauer nicht gegen den Erwerber wirke.
(OLG Jena vom 30.08.2019, 4 U 858/18)
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