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Angabe der Wohnfläche - vereinbaren Sie als Vermieter, was als Wohnfläche gelten soll!
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Grundsätzlich gilt zunächst, dass sich die Wohnfläche nach der zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung berechnet. Es steht den Parteien des Mietvertrages jedoch frei, eine individuelle Vereinbarung darüber zu treffen, welche Bereiche des Mietgegenstandes als Wohnfläche gelten sollen.
Mit Beschluss vom 22.06.2021 hat der Bundesgerichtshof (BGH) darüber entschieden, dass für die Berechnung der Wohnfläche bei Wohnraum auch eine individuelle vertragliche Vereinbarung heranzuziehen sein kann. Dies führt im Ergebnis dazu, dass auch Bereiche der Mietsache als Wohnfläche gelten, die nach der Wohnflächenverordnung unberücksichtigt bleiben würden.
Der BGH stellt klar, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag keine unverbindliche Beschreibung ist, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien anzusehen ist. Diese stellt lediglich dann einen Mangel dar, wenn die Abweichung der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % gegenüber der tatsächlichen Wohnfläche ausfällt.
Grundsätzlich steht es den Parteien jedoch frei, eine individuelle Vereinbarung über die Wohnfläche zu treffen. Diese Vereinbarung hat gegenüber den gesetzlichen Regelungen Vorrang.
Hinweis für den Vermieter
Als Vermieter sind sie daher in der Lage, auch Flächen und Räume als Wohnraum zu deklarieren, die grundsätzlich nicht als Wohnraum überlassen werden dürfen. Selbst nicht genehmigte Bereiche (fehlende baurechtliche Genehmigung) dürfen im Rahmen des Mietvertrages „zur Benutzung als Wohnraum“ an den Mieter überlassen werden. Dies bedeutet, dass die Grundflächen dieser von den Mietern auch tatsächlich als Wohnraum genutzten Räume in die Berechnung der Wohnfläche einfließen.
Wirtschaftlicher Vorteil für den Vermieter
Als Vermieter sind sie damit in der Lage, durch entsprechende Vereinbarung die Wohnfläche im vermieteten Objekt zu erhöhen und hierdurch die Wirtschaftlichkeit des Objekts zu steigern.
Bei der Ausgestaltung einer solchen Vereinbarung sollten Sie rechtlich strukturiert und sauber vorgehen, um die Unwirksamkeit einer solchen Regelung zu vermeiden. Sollte eine solche Regelung unwirksam ausgestaltet sein, besteht die Gefahr für Sie als Vermieter, dass der Mieter einen Rückforderungsanspruch hinsichtlich bereits entrichteter Mietzahlungen hat. Sofern die individuelle mietvertragliche Vereinbarung wirksam geschlossen wurde, handeln Sie hierbei im Rahmen des rechtlich Zulässigen, vgl. BGH VIII ZR 26/20.
Finn Streich
Streich & Kollegen Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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