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Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in der Energiekrise I
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Bereits zu Beginn des Krieges in der Ukraine ging bei Vermietern die Angst um, explodierende Energiekosten des Vermietungsobjektes jeweils15 Monate lang vorzufinanzieren.
Ausgangslage:
Das Problem liegt auf der Hand: Soweit der Mieter nicht direkt mit dem Energieversorger abrechnet, zahlt der Mieter noch Betriebskostenvorauszahlungen auf die Energiekosten auf dem Niveau vor der Preisexplosion.
Selbst wenn bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine Erhöhung der Vorauszahlungen dergestalt erfolgt, dass die monatliche Vorauszahlung um ein Zwölftel der Nachzahlung angehoben wird, so deckt diese Erhöhung der Vorauszahlungen nur die bis dahin eingetretene Preissteigerung ab.
Auch kurz vor dem Abrechnungsstichtag eingetretene Preissteigerungen werden dabei nur sehr unzureichend in der Erhöhung der Vorauszahlungen abgebildet.
Rechtslage beim preisfreien Wohnraum:
Nach § 560 Abs. 4 BGB hat jede Mietvertragspartei das Recht, "nach einer Abrechnung" durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vorzunehmen.
Rechtslage beim Gewerbemietvertrag:
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes ist die Bestimmung der Höhe der zu leistenden Vorauszahlungen nach billigem Ermessen zu treffen (vgl. § 315 BGB).
Der Vermieter von Gewerberaum hat es hier also viel besser als der Vermieter von Wohnraum.
Gleichwohl ist Vermietern von Gewerberäumen zu empfehlen, bei neuen Vertragsschlüssen darauf zu achten, dass bei drastischen Steigerungen bei den Betriebskosten eine rasche Anhebung der Vorauszahlungen für die Betriebskosten erfolgen kann.
Zeitpunkt der Anpassung beim Wohnraum:
Es ist zu empfehlen, die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht zusammen mit der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Zum einen ist dies atmosphärisch nicht geschickt, zum anderen ist die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen tatsächlich neu zu berechnen, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung berechtigterweise beanstanden sollte.
Auf die Frage, ob die Erhöhung der Betriebskostenabrechnung auf ein Zwölftel der Betriebskosten- nachzahlung beschränkt ist und auf die Frage, ob mehrere Erhöhungen innerhalb eines Jahres möglich sind, komme ich in einem zweiten Artikel zu diesem Thema zurück.
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