Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in der Energiekrise II

                                unterjährige Anpassung möglich?

Es ist nicht möglich, unterjährig eine weitere Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vorzunehmen. Denn § 560 Abs. 4 BGB setzt voraus, dass der Anhebung der Vorauszahlung eine Abrechnung vorangegangen ist. Hieran würde es dann fehlen.

Zwar gibt es Stimmen unter dem Eindruck der Energiekrise, die dieses Prinzip aufweichen. Es kann jedoch zu teuren Komplikationen kommen, wenn ein Gericht dieser Meinung dann nicht folgt. Ich halte diese Vorgehensweise daher vorerst für nicht empfehlenswert.

                              Einbeziehung feststehender Preissteigerungen?

Gangbar ist der Weg, dass die bis zum Zeitpunkt der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen eingetretenen Preissteigerungen bei den Energieversorgern mit in die Erhöhung einberechnet werden:

Diese Meinung stützt sich auf den Sinn und Zweck der Betriebskostenvorauszahlungen, dass nämlich eine Höhe an Vorauszahlungen angesetzt wird, die vermutlich ungefähr die tatsächlichen Kosten decken wird.

Ausgangspunkt der Anhebung der Vorauszahlungen ist stets der Verbrauch bis zur letzten Abrechnung.

Der BGH hat einmal formuliert, dass " Ausgangspunkt und Orientierungshilfe für eine Anpassung der Vorauszahlungen" die Betriebskostenabrechnung ist. Sie hindere jedoch nicht die Berücksichtigung anderer " bereits eingetretene oder noch eintretender Umstände, von denen im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden" (vgl. BGH NZM 2011, 880 Rn. 15).

Das bedeutet, dass bei der Anhebung der Betriebskostenvorauszahlungen kein pauschaler Sicherheitszuschlag eingepreist wird, sondern dass aufgrund des Verbrauches des abgelaufenen Abrechnungszeitraums unter Zugrundelegung der aktuellen Energiepreise und bereits betragsmäßig feststehender zukünftiger Preiserhöhungen eine deutlich höhere Steigerung der Betriebskostenvorauszahlungen erfolgen kann als wenn die Vorauszahlungen um ein Zwölftelung der Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung angehoben werden.

Dies ist für mich der im Moment sicherste und praktikabelste Weg.

Mit dieser Vorgehensweise ist übrigens auch den Mietern geholfen: Zwar federt diese Anhebung nicht etwaige Preissteigerung im laufenden Jahr ab, aber der Energieverbrauch kann auf Basis des letzten oder bereits angekündigten Preiserhöhung berechnet werden, und den Mietern werden so unliebsame Überraschungen in Form einer gewaltigen Nachzahlung erspart.