Auftragsvergabe durch WEG, Eigentümergemeinschaft – wie viele Angebote notwendig?

Wie viele Angebote sind für eine Auftragsvergabe einer Eigentümergemeinschaft erforderlich?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft möchte einen Beschluss zur Auftragsvergabe fassen und den Verwalter zur Einholung von Angeboten bevollmächtigen. 

Doch wie viele Angebote sind zur Beurteilung der Auftragsvergabe notwendig?

Das LG Frankfurt/Main hat bestätigt, dass ein Beschluss einer Eigentümergemeinschaft für ungültig zu erklären ist, wenn lediglich zwei Alternativangebote zur Auftragsvergabe eingeholt worden sind. Die Wohnungseigentümer treffen in diesem Falle dann ihre Entscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage. Das widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. 

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft für die Vergabe von Hausmeisterdienstleistungen lediglich zwei Angebote einholen lassen. Die Anstellung eines Hausmeisters sei zwar unstreitig eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), da er die laufenden Pflege- und Reinigungsarbeiten sowie kleinere Reparaturen durchführt. Wohnungseigentümer haben jedoch einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen Hausmeister anstellen wollen und wenn, welchen Hausmeisterdienst sie damit beauftragen. 

Ein derartiger Ermessensspielraum kann erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausgeübt werden. Nur verschiedene Alternativangebote zeigen schlussendlich auf, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und woran man bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten steht. 

Ebenfalls zeigen sich Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur bei Einholung von Alternativangeboten (vgl. BGH NZM 2015, 515 Rn. 13; BGH NJW 2015, 3651 Rn. 46 f.). Fehlt es folglich an der Einholung von mindestens 3 Angeboten, erfolgt die Auswahlentscheidung der Wohnungseigentümer auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage (vgl. BGH NJW 2015, 3651 Rn. 46 ). Ein Ermessensfehler liegt vor, da die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten. Der Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären. 

Beschluss, LG Frankfurt M. Beschluss 2-13 S 2/17

Fazit

Diese Entscheidung sollte man nicht nur als Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Auge behalten. Für den einzelnen Eigentümer könnte es ein Einfallstor für eine Beschlussanfechtung sein, wenn der Verwalter einen ihm nahestehenden Hausmeister oder aus Sicht des Eigentümers zu teuren oder unqualifizierten Anbieter für eine Leistung durchdrücken will. Wichtig ist aber dennoch weitere Fehler zu prüfen und vor allem die Frist für die Anfechtung des Beschlusses der WEG zu beachten. Lassen Sie sich rechtzeitig durch einen Spezialisten beraten.

Rechtsanwältin Sergon

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