Auswirkungen der COVID 19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

Neben vielen weiteren Bereichen hat die COVID 19-Pandemie natürlich auch Auswirkungen auf das Mietrecht. Hiervon betroffen sind Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse, wenngleich nach unterschiedlichen, gesetzlichen Vorschriften.

In Artikel 240 des Einführungsgesetzbuches zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) hat der Gesetzgeber verschiedene Regelungen zu Fragen aus Mietverhältnissen aufgenommen. Art. 240 § 1 EGBGB schloss dabei die Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen für einen befristeten Zeitraum und unter bestimmten Umständen aus. Hierum soll es aber in diesem Beitrag nicht gehen.

Vielmehr soll an dieser Stelle auf Art. 240 § 7 EGBGB eingegangen werden. Nach dieser Vorschrift wird im Fall von Gewerbemietverhältnissen vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist, dann nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn die Räumlichkeiten infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19-Pandemie für den Betrieb des jeweiligen Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung weiter verwendbar sind. Es handelt sich hier um den Fall von Störung und Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB). Liegt ein solcher Fall vor, so ist grundsätzlich der Vertrag anzupassen, was im konkreten Fall selbstverständlich regelmäßig eine Anpassung des Mietzinses nach sich ziehen wird.

Mit exakt dieser Fragestellung hat sich das Oberlandesgericht in seinem Urteil vom 18. Februar 2022, Az.: 2 U 138/21, befasst.

Sachverhalt

Die Parteien des vorgenannten Verfahrens hatten im Jahre 2006 einen gewerblichen Mietvertrag zum Zwecke des Betriebs einer Reinigungsannahme abgeschlossen und einen bestimmten Mietzins vereinbart. Seit Anfang 2020 wurden dann aufgrund behördlicher Anordnungen eine Vielzahl von Geschäften, Schulen, Kitas usw. geschlossen. Selbstverständlich kam es auch zu weiteren Maßnahmen. Daher ließen wesentlich weniger Menschen ihre Kleidung in dem Unternehmen reinigen. Das Reinigungsunternehmen zahlte daher von April bis Juli 2020 keine Miete mehr, sondern lediglich die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Dabei berief sie sich ausdrücklich auf den seit März 2020 bestehenden, erheblichen Umsatzeinbruch.

Der Kläger verlangte mit der Klage selbstverständlich die ausstehenden Mieten nebst Zinsen. Das erstinstanzliche Gericht verurteilte die Beklagte zur Mietzahlung in erheblicher Höhe, allerdings nicht vollständig. 

In dem hier entschiedenen Berufungsverfahren war dann die Frage streitig, ob und inwieweit die Zahlungen verlangt werden konnten. Die Beklagte ging davon aus, dass der Mietzins reduziert gewesen sei und trug ausführlich zur Frage der Störung der Geschäftsgrundlage vor.

Urteilsgründe

Das Oberlandesgericht geht davon aus, dass die Zahlung des vollen Mietzinses geschuldet ist. 

Dabei ist für das Oberlandesgericht anhand des Vortrages nicht ersichtlich, dass die Mieten infolge der auf der COVID 19-Pandemie basierenden, staatlichen Maßnahmen herabgesetzt wären. 

Eine Herabsetzung der Mieten komme nur aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages in Betracht, weil weder ein Mangel des Mietobjekts vorgelegen habe, noch die Leistung des Vermieters unmöglich gewesen sei (die behördlich angeordneten Beschränkungen richteten sich auch nicht gegen den Geschäftsbetrieb des REeinigungsunternehmens).

Allerdings sei die Geschäftsgrundlage schwerwiegend gestört gewesen. Die Parteien seien davon ausgegangen, dass eine Pandemie ausbleiben würde.

Auch geht das Oberlandesgericht davon aus, dass sich die behördlichen Anordnungen auch auf den Geschäftsbetrieb auswirkten. 

Ebenso geht das Gericht davon aus, dass die Parteien den Mietvertrag mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie davon ausgegangen wären, dass eine Pandemie mit den nunmehr bekannten Folgen eintreten würde.

Es könne allerdings nicht festgestellt werden, dass dem Reinigungsunternehmen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. 

Denn es sei zwar auch im Falle lediglich mittelbar wirkender Folgen der COVID 19-Pandemie eine Vertragsanpassung grundsätzlich möglich. Auch sei davon auszugehen, dass erhebliche Umsatzeinbrüche vorlägen und es dem Betrieb nicht möglich gewesen sei, anderweitige Geschäftsfehlder zu erschließen oder die Mieträume sonst anderweitig zu nutzen. Allerdings hatte der Reinigungsbetrieb es unterlassen, zu der allgemeinen wirtschaftlichen und finanziellen Situation, auch der Kostenstruktur weiter vorzutragen. Es fehlte auch Vortrag zu etwaigen staatlichen Hilfsleistungen. 

Demnach hat das Oberlandesgericht folgerichtig die Berufung zurückgewiesen.

Warum ist dieses Urteil nun wichtig?

Zunächst einmal wird festgeschrieben, dass auch mittelbare Auswirkungen der Pandemie und staatlicher Maßnahmen eine Begründung für Vertragsanpassungen aufgrund Störung der Geschäftsgrundlage bieten können. Dies macht für all diejenigen Unternehmen einen Unterschied, die nicht unmittelbar durch staatliche Maßnahmen an der weiteren Geschäftstätigkeit gehindert wurden.

Das Urteil zeigt aber auch die hohen Anforderungen an die Darlegung der Störung der Geschäftsgrundlage. Denn es geht hier insbesondere darum, dass das Festhalten an einem unveränderten Vertrag für eine der Parteien (möglicherweise auch für beide) unzumutbar sein muss. Diese Unzumutbarkeit ist darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen.

Im Hinblick auf diese Anforderungen schreibt das Oberlandesgericht Frankfurt die bisherige Rechtsprechung auch des Bundesgerichtshofes fort, es kann davon ausgegangen werden, dass die Anforderungen auch künftig Gültigkeit haben werden.

Sollten Sie als Vermieter oder Mieter einer gewerblichen Immobilie Unterstützung im Hinblick auf die Abwicklung der Pandemie benötigen, so stehe ich Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.