Bauen und Umbauen auf Ibiza und Formentera

Im folgenden Artikel werden die rechtlichen Rahmenbedingung und Folgen von Bau- und Umbaumaßnahmen von Immobilien auf Ibiza und Formentera dargestellt.

1. Der Bauvertrag

Das spanische Recht rechnet den Bauvertrag den Werkverträgen zu. Es gibt unterschiedliche Typen von Bauverträgen: Entweder der Eigentümer bebaut sein Immobilie selber und bedient sich eines Architekten, Bauunternehmers und Bauhandwerker oder ein Bauträger baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft der Bauträger die Immobilie zur Finanzierung des Bauvorhabens schon vor Baubeginn, so spricht man vom Immobilienkauf gemäß Bauplan. Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen („llave en mano“).

Der Inhalt von Bauverträgen kann von den Parteien frei vereinbart werden. Es ist auf den Balearen nicht ungewöhnlich, Verträge zum Bau von Einfamilienhäusern oder für größere Umbau- oder Renovierungsarbeiten mündlich ohne Angabe eines Leistungsverzeichnisses abzuschließen. Oft wird der Bauauftrag auch auf der Grundlage eines mehr oder weniger genauen Kostenvoranschlages erteilt.

Um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte aber bereits beim Abschluß eines Bauvertrages stets ein Anwalt eingeschaltet werden, der die Bauverträge überprüft. Akzeptieren Sie keinen globalen Bauvertrag, sondern fordern Sie durch den Architekten die Liste der einzelnen Gewerke (Vorbereitung des Bauwerks, der Sanitäranlagen oder der Malerarbeiten). Bauarbeiten sollten grundsätzlich nicht ohne feste schriftliche Preisvereinbarung durchgeführt werden. In der Praxis wird jedoch oft statt eines Festpreises festgelegt, dass der Bauunternehmer als Lohn einen Prozentsatz auf die Bausumme (beispielsweise 15 %) erhält.

2. Die Bauausführung

Die Beteiligten bei der Bauausführung sind:

• der erste leitende Architekt, der die Baupläne und Leistungsbeschreibung und Baupläne erstellt hat. Er ist derjenige, der den Bau beginnt und fertigstellt.
• der zweite technische Architekt (der sog. „aparejador“), dem die konkrete Bauaufsicht und technische Überwachung obliegt.
• der Bauunternehmer, der für die Bauausführung zuständig ist.
• der Bauträger („promotor“), der ein unbebautes Grundstück erwirbt, um es zu bebauen.

Nach Beendigung des Bauwerks stellt der Architekt die Bescheinigung aus, dass der Bau endgültig fertiggestellt ist („certificación final de obra“). Dieses Dokument ist Voraussetzung für die sog. Bewohnbarkeitsbescheinigung („cédula de habilitad“), welche vom Consell de Ibiza (Inselrat) ausgestellt wird. Anschließend stellt die zuständige Gemeinde die Lizenz zur erstmaligen Bewohnbarkeit der Immobilie („licencia de primera ocupacion“) aus.

3. Abgabe einer Neubauerklärung

Bei der sog. „Declaración de obra nueva“, der Neubauerklärung, geht es darum, die auf dem Grundstück errichteten Gebäude oder die erfolgten An- oder Umbauten unter genauer Beschreibung und Angabe ihres Wertes im Grundbuch eintragen zu lassen.

Die Eintragung wird auf Grundlage einer vor dem Notar abzugebenden und von ihm in öffentlicher Urkunde protokollierten Neubauerklärung durchgeführt. Das Grundbuchamt ist von der Existenz eines Neubaus in Kenntnis zu setzen. Der Neubau unterliegt der Dokumentensteuer in Höhe von 1,2 %, die sich auf Grundlage seines Wertes gemäß Beurkundung errechnet.

Die Neubauerklärung ist dann von rechtlicher Bedeutung, wenn die Eintragung des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes im Grundbuch notwendige Voraussetzung für nachfolgende Eintragungen ist. So kann beispielsweise die Eintragung eines Nießbrauchrechtes nicht erfolgen, wenn sich nicht aus dem Grundbuch ergibt, dass ein Gebäude existiert.

Die Neubauerklärung hat aber vor allen Dingen eine große praktische Bedeutung, wenn der Immobilienerwerb durch eine Hypothek finanziert wird. Der Käufer erhält eine Hypothek von einer spanischen Bank nur, wenn die Eintragungen des zu belastenden Hauses im Grundbuch korrekt sind, wenn also insbesondere die Neubauerklärung im Grundbuch eingetragen ist.