Schwierigkeiten beim Bauen in ländlichen Gebieten von Ibiza, Formentera, Mallorca und Menorca

Wer die Schönheit der Insel liebt, ist daran interessiert, dass diese nicht zersiedelt wird. Das sehen offenbar der Balearische Gesetzgeber und die Inselverwaltung genauso. Damit wird es auf Ibiza immer schwieriger, eine Immobilie im ländlichen Gebiet („suelo rustico“) zu bauen.

Während man für Baugrundstücke („suelo urbano“) hohe Quadratmeterpreise zahlen muss, sind die Preise für nicht erschlossene Flächen im ländlichen Gebiet auf den Quadratmeter umgerechnet erschwinglicher. Um jedoch eine Baugenehmigung zu erhalten, sind eine Vielzahl von gesetzlichen und behördlichen Hürden zu nehmen. Sowohl das Baugesetz der Balearen aus dem Jahr 2018 als auch das Balearische Agrargesetz aus dem Jahr 2019 haben dazu beigetragen, dass die Bebauung im ländlichen Bereich wesentlich erschwert wurde.

Unter dem Oberbegriff „suelo rustico“ findet man eine Anzahl von unterschiedlich definierten Zonen wieder. Bereits der Flächennutzungsplan des Inselrates von Ibiza (PTI – Plan Territorial Insular) nennt eine Reihe von Naturschutzzonen, in welchen von vornherein eine Bebauung ausgeschlossen ist. In bestimmten Zonen benötigt man eine Mindestparzelle von 50.000 m2. Im gewöhnlichen ländlichen Gebiet liegt die Mindestgrundstücksgröße bei 15.000 m2. Pro Grundstück darf nur ein Einfamilienhaus gebaut werden und es gibt Beschränkungen, was die Bauart und Beschaffenheit der Immobilie angeht. Eine für Ibiza inseltypische Bauweise ist vorgeschrieben.

Nach der zweiten Übergangsbestimmung des Agrargesetzes der Balearen (Ley 3/2019) muss zunächst die sog. ZAVA-Zone (“Zonas de alto valor argrario”) definiert und begrenzt werden (“delimitación”). Eine solche Begrenzung im ländlichen Gebiet ist aber auf Ibiza im Gegensatz zur Nachbarinsel Mallorca bis heute nicht erfolgt. Wenn man die Vorschrift des Agrargesetzes auslegt, dann darf im ländlichen Gebiet von Ibiza keine neue Baugenehmigung mehr ausgegeben werden, solange die im Gesetz genannte Begrenzung der ZAVA-Zone nicht von der Behörde vorgenommen worden ist.

Bei einer alten Bauruine gilt es zunächst zu klären, ob es sich dabei überhaupt um ein bewohnbares Haus handelt. Eine Scheune oder ein Stall kann man nicht so einfach in ein Wohnhaus umwandeln. Bei alten Gebäuden, welche oftmals noch nicht einmal im Grundbuchamt stehen, muss die zuständige Gemeinde zunächst einmal Stellung zum Alter und der Nutzungsart der Immobilie beziehen. Im Idealfall erhält man ein gemeindliches Alterszertifikat, in welchem das Gebäude als bewohnbar („vivienda“) bezeichnet wird. Entspricht das verfallene alte Haus jedoch nicht den aktuell geltenden Bauvorschriften („fuera de ordenación“), wird ein Projekt zum Wiederaufbau scheitern. In der Vergangenheit wurden in ländlichen Gebieten oftmals Gebäude ohne Baugenehmigung gebaut und darauf gehofft, dass alle Bauverstöße nach 8 Jahren verjährten. Seit der neuen Gesetzeslage verjähren Bausünden im ländlichen Gebiet jedoch nicht mehr und zudem drohen dem Eigentümer hohe Bußgelder.

Bei einem Bauantrag, welches ein Grundstück im ländlichen Bereich betrifft, gibt es zudem zwei zuständige Behörden: Zum einen das Bauamt der Gemeinde, in welchem sich das Grundstück befindet, als auch eine Baukommission des Inselrates von Ibiza (Consell Insular). Dadurch, dass zwei Behörden den Bauantrag überprüfen, zieht sich das Genehmigungsverfahren bisweilen in die Länge.

Beim Kauf eines ländlichen Grundstücks zum Zwecke der Bebauung ist deswegen höchste Vorsicht geboten. Auf dem Weg zu einer Baugenehmigung sind eine Reihe von gesetzlichen und behördlichen Hürden aus dem Weg zu räumen. Es ist vor dem geplanten Kauf dringend dazu zu raten, einen Fachmann zu konsultieren.