Bauliche Veränderung durch Instandsetzung von Balkonen?

Der Fall:

In einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Mehrheitsbeschluss über die Instandsetzung der Balkonanlage gefasst. Ziel war der vollständige Abriss der vorhandenen Balkone sowie die Neuerrichtung von Balkonen in Ständerbauweise, dies bei einer Zunahme der Tiefe der Balkone um ca. 0,5 m, also einer Mehrung der Balkonflächen. – Ein Wohnungseigentümer hat den Beschluss vor Gericht angefochten.

Die Entscheidung:

Das Gericht ist dem Klageantrag gefolgt, nachdem es zunächst lehrbuchartig eine Einordnung des Abbruchs der Balkone und deren Neuerrichtung in Ständerbauweise in die Kategorien bauliche Veränderung, Modernisierung und modernisierende Instandsetzung geprüft hatte; im Ergebnis hat das Gericht eine bauliche Veränderung bestätigt.

Denn eine modernisierende Instandsetzung gemäß § 22 Abs. 3 WEG erfordert, dass eine geplante Maßnahme gegenüber einer Instandsetzung eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines bestehenden Mankos darstellt; dieses Erfordernis ist bei einem Wechsel zur Ständerbauweise, die nur eine alternative technische Errichtungsform darstellt, nicht erfüllt; sie ist nicht anderen Bauarten überlegen und daher vorzuziehen; zu berücksichtigen sei auch, dass bei der Beseitigung der vorhandenen Balkone Betonplattenstümpfe zurückbleiben, die instandgesetzt werden müssen, um bauliche Schäden zu vermeiden; selbst etwaige Kosteneinsparungen gegenüber anderen Instandsetzungsarten führen nicht zum Vorliegen einer modernisierenden Instandsetzung.

Die Annahme einer Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG scheidet aus, weil die Ständerbauweise weder zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes führt, noch eine Verbesserung der Wohnverhältnisse und/oder die Einsparung von Energie oder Wasser bewirkt.

Es liegt also eine im Ergebnis unzulässige bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG vor: Dies ergibt sich bereits aus der unübersehbaren optischen Veränderung durch den Wechsel zur Ständerbauweise. Das äußere Erscheinungsbild des Wohnhauses erfährt einen maßgeblichen Wandel durch durchgehende Pfosten an den Ecken der Balkone und deren um 0,5 m vergrößerte Tiefe; damit verändert sich auch der Blick eines jeden Eigentümers von seinem Balkon aus auf das Gebäude. Notwendigerweise waren sämtliche Eigentümer von der Maßnahme betroffen. Da aber nicht alle Eigentümer im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dem Beschluss zugestimmt haben, war dieser folgerichtig aufzuheben.

Anmerkung:

Die Erhaltung des bisherigen Bestandes ist bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen von ganz erheblicher Bedeutung, weil andernfalls immer das erhebliche Risiko einer erfolgreichen Beschlussanfechtung besteht.

(AG Pinneberg, Urteil vom 12. Juni 2018 – Az.: 60 C 41/17)