Befristeter Untermietvertrag: Was ist zu beachten?

Sie müssen geschäftlich ein paar Monate im Ausland verbringen. Oder Sie haben sich von Ihrem Partner getrennt und bewohnen nun allein die vormals gemeinsame Wohnung. Es gibt noch viele andere Gründe, warum Ihre Mietwohnung plötzlich zu groß und zu teuer ist oder eine Zeitlang leer steht.  

Eine Kündigung der Wohnung kommt nicht immer infrage. Viele Mieter möchten in ihrer Wohnung bleiben oder dahin zurückkehren. Doch es gibt eine gute Alternative zur Kündigung der Mietwohnung: den befristeten Untermietvertrag.  

Was ist ein befristeter Untermietvertrag? 

Der befristete Untermietvertrag ist ein normaler Mietvertrag zwischen dem Hauptmieter einer Wohnung und seinem Untermieter. Er liegt vor, wenn der Hauptmieter seine Wohnung oder einen Teil seiner Wohnung jemand anderem zum Alleingebrauch gegen Entgelt – Miete – zur Verfügung stellt.  

Gleichzeitig stellt der Untermietvertrag eine sogenannte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar (§ 540 Abs. 1 BGB beziehungsweise § 553 Abs. 1 BGB). Der Untermieter ist hierbei der Dritte, dem der Gebrauch der Wohnung oder eines Teils davon überlassen wird. Wenn die Mietzeit befristet ist, spricht man von einem befristeten Untermietvertrag.  

Darf jeder Mieter untervermieten?

Nein. Der Hauptmieter muss bei der Untervermietung eines Teils seiner Wohnung vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Untervermietung haben, die sich erst nach dem Abschluss des Hauptmietvertrags, also dem Mietvertrag zwischen ihm und dem Vermieter, ergeben. Wenn ein Grund vorliegt, muss der Hauptvermieter, also der eigentliche Vermieter und zumeist Eigentümer der Wohnung, die Untervermietung durch seinen Hauptmieter erlauben, § 553 Abs. 1 BGB.  

Einen Teil der Wohnung vermieten Sie nach der Rechtsprechung auch dann, wenn Sie die ganze Wohnung an einen Dritten untervermieten, aber noch ein Zimmer zum Zweck der Lagerung Ihrer Habseligkeiten nutzen. Wenn die ganze Wohnung vermietet werden soll und der Hauptmieter seine Sachherrschaft, also seine Einflussmöglichkeiten auf die Wohnung ganz aufgibt, liegt ein Fall des § 540 Abs. 1 BGB (Überlassung der kompletten Wohnung) vor.  

Gründe können unter anderem sein:  

• Aufnahme eines neuen Mitbewohners nach Beendigung einer bestehenden Wohngemeinschaft (Wechsel innerhalb einer Studenten-WG)  

• Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Hauptmieters und daher Zwang zur Aufnahme eines Untermieters zum Bestreiten der Mietkosten  

• Verringerung des Wohnbedarfs aufgrund des Auszugs erwachsen gewordener Kinder 

• Zeitlich begrenzte Untervermietung bei vorübergehender Ortsabwesenheit  

• Wunsch, der Vereinsamung im Alter durch Aufnahme eines Mitbewohners entgegenzuwirken  

• Wunsch nach Aufnahme nahestehender Personen wie etwa Geschwister, Eltern, nicht eheliche Partner (das gilt aber nicht für Ehegatten, Kinder und andere nahe Verwandte, da sie stets ohne Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden dürfen!) 

• Mehrjähriger Auslandsaufenthalt mit geplanter Rückkehr des Hauptmieters in die Mietwohnung 

Müssen Sie aufgeben, wenn der Vermieter der Untervermietung nicht zustimmt?

Nein. Wenn ein Grund für die Untervermietung vorliegt und Sie nur einen Teil der Wohnung vermieten möchten, haben Sie als Hauptmieter einen Anspruch gegen Ihren Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Sie können Ihren Anspruch gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzen.  

Sie können im Fall der Verweigerung der Erlaubnis oder der pflichtwidrigen Verzögerung sogar Schadensersatz von Ihrem Vermieter verlangen. Den können Sie auch gerichtlich durchsetzen, wenn das nötig sein sollte.  

Außerdem haben Sie als Hauptmieter die Möglichkeit, das Hauptmietverhältnis, also das zwischen Ihnen und dem Vermieter, außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Diese Kündigungsmöglichkeit besteht sowohl im Fall der gewünschten Untervermietung der kompletten Wohnung als auch von nur einem Teil der Wohnung. Allerdings ist die Kündigungsmöglichkeit des Mieters ausgeschlossen, wenn dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Erlaubnis zu erteilen.  

Falls Ihr Vermieter Ihrem Wunsch nach Aufnahme eines Untermieters nicht nachkommt und Ihnen die Erlaubnis versagt, dann lassen Sie sich schnellstmöglich anwaltlich beraten, bevor Ihr finanzieller Verlust zu groß wird. Ihren Anwalt für Mietrecht finden Sie bei uns. 

Muss der Hauptvermieter der Untervermietung in jedem Fall zustimmen?

Jein. Er muss im Fall des § 553 Abs. 1 BGB (Untervermietung eines Teils der Wohnung) zustimmen, wenn Sie einen Grund für die Untervermietung haben. Bei einer Überbelegung der Mietsache durch die Aufnahme eines Untermieters muss der Vermieter allerdings nicht zustimmen.  

Wann eine Wohnung überbelegt ist, kann anhand sozialgerichtlicher Rechtsprechung zum Wohnraum eruiert werden. Jeder Person stehen mindestens 6 Quadratmeter Wohnfläche zur eigenen Verfügung, und jeder Mensch hat Anspruch auf einen eigenen Raum. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung auch verweigern, wenn ein baldiges Auslaufen des Hauptmietverhältnisses naht, beispielsweise durch Ende einer Befristung. 

Im Fall des § 540 Abs. 1 BGB (Untervermietung der kompletten Wohnung) muss der Hauptvermieter nicht zustimmen, auch wenn Sie als Hauptmieter gute Gründe, wie einen längeren beruflichen Auslandsaufenthalt, vorbringen können. Wenn ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vorliegt, weswegen dem Hauptvermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann, entfällt sogar Ihr Kündigungsrecht. Dieser wichtige Grund kann zum Beispiel dann vorliegen, wenn naheliegt, dass der Untermieter den Hausfrieden stören wird.  

Achtung: Der Hauptvermieter darf die Betriebskostenvorauszahlung und/oder die Grundmiete angemessen erhöhen. Es handelt sich um den sogenannten Untermietzuschlag. Der Vermieter kann die Erlaubnis der Untervermietung auch von der Zustimmung des Hauptmieters zur Mieterhöhung abhängig machen. Er kann die Erlaubnis aus „sonstigen Gründen“ ablehnen, wenn der Hauptmieter der Erhöhung des Untermietzuschlags nicht zustimmt. Der Untermietzuschlag muss sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. 

Kann ein Mieter auch ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten?

Jein. Wenn Sie als Mieter einen Untermietvertrag abschließen, ist dieser zwar ohne Erlaubnis des Vermieters gültig. Allerdings setzen Sie sich Schadensersatz- und Unterlassungsansprüchen Ihres Vermieters aus. Auch kann Ihnen Ihr Vermieter die Wohnung fristlos kündigen.  

Darüber hinaus haften Sie auch gegenüber dem Untermieter. Er hat dann einen Schadensersatzanspruch gegen Sie und kann den Untermietvertrag kündigen. 

Darf ein Untermietvertrag grundlos befristet werden?

Nein. Das Bedürfnis zur Befristung eines Untermietvertrags besteht häufig in der eingangs genannten Konstellation des zeitlich begrenzten auswärtigen Aufenthalts des Hauptmieters. Allerdings darf ein Untermietvertrag nur dann befristet werden, wenn auch ein Grund für eine Befristung gegeben ist.  

Der relevante Grund für die Befristung einer Untervermietung ist der Eigenbedarf: Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Wohnung nach einem mehrmonatigen oder -jährigen Aufenthalt wieder nutzen möchten, sollten Sie den Untermietvertrag befristen. 

Muss ein Grund bei jedem befristeten Untermietvertrag bestehen?

Nein. Es gibt Ausnahmen. Die wichtigste Ausnahme ist der sogenannte vorübergehende Gebrauch. Hier gelten die Vorschriften über die Notwendigkeit eines Grundes für die Befristung nicht.  

Vorübergehender Gebrauch meint allerdings nur einen kurzfristigen Sonderbedarf an einer Wohnung oder an einem Teil einer Wohnung. Das ist beispielsweise bei Wohnraum für Monteure der Fall, die kurzfristig und für einen vorübergehenden Zeitraum eine Bleibe benötigen. Als Ausnahme zählt auch die Vermietung eines überwiegend möblierten Zimmers in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.  

Gibt es eine Höchstfrist für den Untermietvertrag?

Nein. Früher konnten Untermietverträge auf höchstens 5 Jahre befristet werden. Nach heutiger Rechtslage gibt es keine zeitliche Höchstgrenze mehr.  

Kann ein befristeter Untermietvertrag vor Ablauf gekündigt werden?

Jein. Nach der Rechtsprechung kann ein befristeter Mietvertrag nicht ordentlich gekündigt werden. Nur die außerordentliche Kündigung ist auch bei einem befristeten Mietvertrag möglich.  

Ein Untermieter muss zum Beispiel nicht in einer gesundheitsgefährdenden, weil schimmeligen Wohnung verbleiben, weil er einen befristeten Vertrag hat. Wenn jedoch kein Grund für eine außerordentliche Kündigung vorliegt, läuft der Mietvertrag mit der Befristung aus.  

Bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses: Darf der Untermieter bleiben?

Nein. Sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter sind verpflichtet, die Wohnung zu verlassen. Der Hauptvermieter hat sogar einen eigenen Anspruch gegen den Untermieter, § 546 Abs. 2 BGB, den er auch gerichtlich durchsetzen kann.

Wenn Sie nach einer langwierigen Suche endlich ein Zimmer zur Untermiete gefunden haben und dieses plötzlich räumen sollen, haben Sie möglicherweise einen Schadensersatzanspruch gegen Ihren Vermieter, den Hauptmieter. Lassen Sie Ihre Möglichkeiten von einem Experten prüfen. Ihren Anwalt für Mietrecht kennen wir schon. 

(ANZ)

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