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Untermietvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!

  • 5 Minuten Lesezeit
Untermietvertrag - was Sie wissen und beachten müssen!

Inhaltsverzeichnis

  1. Die wichtigsten Fakten
  2. Was ist ein Untermietvertrag?
  3. Welche Formen der Untermiete gibt es?
  4. Erlaubnisvorbehalt des Vermieters
  5. Was sollte Ihre Erlaubnisanfrage an den Vermieter beinhalten?
  6. Was sollte Ihr Untermietvertrag enthalten?

Die wichtigsten Fakten

  • Untermiete ist sowohl in Gewerberäumen als auch in Wohnräumen möglich.
  • Durch einen Untermietvertrag entsteht ein vertragliches Mietverhältnis zwischen Mieter und Untermieter.
  • Der Untermietvertrag ist dem Hauptmietvertrag rechtlich gleichgestellt.
  • Bevor Sie Ihre Wohnung privat oder gewerblich untervermieten, müssen Sie in der Regel die Erlaubnis von Ihrem Vermieter einholen.
  • Als Hauptmieter haften Sie für die Schäden des Untermieters.

Was ist ein Untermietvertrag?

Wenn Sie Ihren gemieteten Wohnraum an Dritte ganz oder nur teilweise vermieten, werden Sie zum Untervermieter. Der Vertrag, den Sie als Mieter mit Ihrem Untermieter eingehen, ist ein sogenannter Untermietvertrag. Er ist einem echten Mietvertrag gleichgestellt. Das bedeutet, es entstehen die gleichen Rechte und Pflichten wie aus einem normalen Mietvertrag.

Zu beachten ist, dass zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter durch den Untermietvertrag keine Vertragsbeziehung entsteht – auch nicht, wenn der Untermieter seine Miete direkt an den Hauptvermieter bezahlt. Im Falle eines Schadens durch den Untermieter am Wohnraum haftet also der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter.

Sie können einen Untermietvertrag auch mündlich abschließen, da keine gesetzliche Form vorgeschrieben ist. Mit einem schriftlichen Untermietvertrag sind Sie aber auf der sicheren Seite und können Ihre Absprache mit dem Untermieter im Notfall auch vor Gericht beweisen.

Welche Formen der Untermiete gibt es?

Untervermietung ist sowohl privat als auch gewerblich möglich. Die private Untermiete, also die Untervermietung von Wohnraum, ist die häufigste Form.

In Wohngemeinschaften wird zum Beispiel häufig mittels Untervermietung weitervermietet, da flexible, auch kürzere Zeiträume ausgemacht werden können. Außerdem können dem Untermieter auch nur Teile der Wohnung zugänglich gemacht werden, zum Beispiel, indem man nur einzelne Zimmer in den Untermietvertrag aufnimmt. Diese Form der Untermiete nennt man Teilvermietung.

Im Gegensatz zur privaten Untermiete steht die Untervermietung von Geschäftsräumen. Vor allem wenn der Mietvertrag über die Gewerberäume oder Lagerhallen eine lange Mietdauer beinhaltet, kann es sich für Unternehmen lohnen, diese weiter zu vermieten.

Auch Wohnräume können unter bestimmten Voraussetzungen mit einem gewerblichen Nutzen untervermietet werden. Wenn Sie als Mieter zum Beispiel an Touristen untervermieten, tun Sie dies mit einem gewerblichen Nutzen und müssen sich gegebenenfalls an zusätzliche gesetzliche Regelungen halten. Die Untervermietung einzelner Räume zu Gewerbezwecken kann ein Hauptvermieter deswegen immer und ohne eine Begründung untersagen.

Erlaubnisvorbehalt des Vermieters

Bevor Sie Ihre Wohnung zur Untermiete anbieten können, müssen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen. Er hat einen sogenannten Erlaubnisvorbehalt. Falls Sie Ihren Vermieter nicht um Erlaubnis fragen, kann Ihr Vermieter Ihnen gegebenenfalls fristlos kündigen. Die Erlaubnis sollten Sie in schriftlicher Form auch in den Untermietvertrag einheften.

Falls sich Ihr Vermieter weigert, Ihnen die Untervermietung zu erlauben, können Sie in manchen Fällen darauf bestehen. Dies können Sie, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung anmelden können. Ein berechtigtes Interesse könnte zum Beispiel sein, wenn:

  • Sie viel pendeln müssen und zusätzliche Haushaltskosten vermeiden.
  • Sie sich längere Zeit berufsbedingt im Ausland aufhalten.
  • sich Ihre finanziellen Lebensumstände ändern.
  • Sie wegen Auszug oder Todesfall eines Mitmieters in Zukunft weniger Räume der Wohnung nutzen.
  • Sie eine Wohngemeinschaft gründen wollen.
  • Sie sich um einen Pflegefall kümmern müssen.

Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse bzw. die Umstände, die dieses begründen, erst nach der Unterzeichnung des Hauptmietvertrages eingetreten sind. Wenn Sie also zum Beispiel eine Wohngemeinschaft gründen wollen, weil sich Ihre finanziellen Umstände geändert haben, können Sie eine Erlaubnisanfrage an Ihren Vermieter stellen.

Dieser kann Ihre Erlaubnisanfrage jedoch ablehnen, falls es ihm unter bestimmten Umständen nicht zuzumuten ist, der Untervermietung zuzustimmen.

Unzumutbar sind zum Beispiel folgende Fälle:

  • Der Untermieter stört den Hausfrieden,
  • Ihr Untermieter ist mit dem Vermieter oder anderen Mietern zerstritten
  • Die Wohnung wird durch Ihre Untervermietung überbelegt

Ihr Vermieter kann außerdem mit seiner Erlaubnis zur Untermiete die Hauptmiete erhöhen, falls durch die Untermiete mit erhöhten Nebenkosten oder eine Wertminderung der Wohnung durch verstärkte Abnutzung zu rechnen ist.

Was sollte Ihre Erlaubnisanfrage an den Vermieter beinhalten?

Wenn Sie eine Erlaubnisanfrage an Ihren Vermieter stellen wollen, machen Sie dies am besten schriftlich. Die Erlaubnisanfrage dient Ihrem Vermieter dazu, Informationen über seinen potenziellen nächsten Mieter zu erhalten. Dementsprechend sollte Ihre Erlaubnisanfrage die wichtigsten Informationen über den Untermieter enthalten, z. B.:

  • Name
  • Beruf
  • Ihre Beziehung zu dem Untermieter

 

Außerdem können Sie in der Erlaubnisanfrage Ihr berechtigtes Interesse formulieren. Damit kann Ihr Vermieter überprüfen, ob er eine Erlaubnis erteilen möchte oder vielleicht sogar dazu verpflichtet ist.

Was sollte Ihr Untermietvertrag enthalten?

Wollen Sie Ihre Wohnung untervermieten, sollten Sie einen schriftlichen Untermietvertrag aufsetzen und diesen Ihrem Untermieter zur Unterzeichnung vorlegen. Ebenso wie der Hauptmietvertrag mit Ihrem Vermieter ist der Untermietvertrag ein rechtswirksamer Vertrag. Deshalb ist es wichtig, darauf zu achten, dass alle notwendigen Informationen darin enthalten sind.

Folgende Informationen dürfen in Ihrem Vertrag nicht fehlen:

  • Name des Hauptmieters
  • Name des Untermieters
  • Adresse der Mietwohnung
  • Beschreibung der Mietsache: Welche Räumlichkeiten sind nur dem Untermieter zugänglich, und welche für alle?
  • Dauer der Untervermietung
  • Höhe der Miete und Nebenkosten
  • Höhe der Kaution
  • Kopie der schriftlichen Erlaubnis des Vermieters
  • Anzahl der überlassenen Schlüssel zur Wohnung bzw. den Räumlichkeiten
  • vereinbarte Kündigungsfrist
  • Datum
  • Unterschrift des Haupt- und Untermieters

Außerdem sollten Sie in Ihrem Vertrag den Hauptmietvertrag und vor allem die darin erwähnte Hausordnung einbinden. Nur dann haben Sie vertraglich vereinbart, dass sich Ihr Untermieter an die Hausordnung zu halten hat. Sie können zusätzlich noch eine Kopie der Hausordnung bei der Vertragsunterzeichnung an Ihren Untermieter verteilen, um Missverständnisse im Umgang mit den häuslichen Gegenständen zu vermeiden.

Falls kürzlich neue teure Haushaltsgeräte, wie zum Beispiel Kühlschrank, Waschmaschine oder Mikrowelle, angeschafft wurden, kann es sinnvoll sein, im Untermietvertrag auch hierzu eine Vereinbarung zu formulieren. Hier können Sie zum Beispiel finanzielle Beteiligungen an möglichen Reparaturarbeiten festschreiben.

Foto(s): ©AdobeStock/goodluz

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