BGH: Keine pauschale Mietminderung bei coronabedingter Geschäftsschließung!

 Eine Störung der Geschäftsgrundlage muss im Einzelfall geprüft werden!

Der Fall:  Die Beklagte hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft im Mietobjekt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste. Aufgrund der behördlich angeordneten Betriebsschließung zahlte die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete.

Das Urteil: Der BGH hat am 12.01.2022 entschieden, dass eine coronabedingte staatliche Geschäftsschließung zwar erstmal geeignet ist, eine Mietminderung zu begründen. Voraussetzung hierfür sei aber, dass hierdurch bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Dies sei jedenfalls dann nicht der Fall, wenn das Mietobjekt weiterhin für den tatsächlichen Nutzungszweck verwendet werden kann. Das Vorliegen eines Mietmangels ergebe sich daher nicht bereits aus dem vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts.

Allerdings kann eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in Betracht kommen. Diese berechtige den Mieter jedoch nicht pauschal zu einer Vertragsanpassung. Diese müsse immer im Einzelfall geprüft werden. Hierbei müssen auch erhaltene finanzielle Hilfsmittel in die Bewertung einfließen.

https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/2022004.html