Der Wohngebäude-Versicherer hat nicht für Nässeschäden aufgrund einer undichten Fuge der Dusche einzustehen

(BGH-Urteil vom 20.10.2021, Az.: IV ZR 236/20)

Ein Urteil mit großer Wirkung ist in der Praxis der Immobilienverwaltung vielleicht doch noch nicht so richtig angekommen.

Der Fall: Die Gebäude-Versicherung lehnte die Regulierung eines Wasserschadens ab, weil der Grund für den Wasseraustritt eine undichte Silikonfuge gewesen war.

Die Entscheidung: Dem Fall lagen die Allgemeinen Wohnungsgebäude-Versicherungsbedingungen in der Fassung 2008 (VGB 2008) zugrunde. Es war bis zur Entscheidung des BGHs umstritten, ob auf Grund dieser Versicherungsbedingung Wasserschäden durch undichte Silikonfugen von der Gebäudeversicherung vom Versicherer zu regulieren sind oder nicht.

Der BGH entschied den bis dahin bestehenden Meinungsstreit zugunsten des Wohngebäude-Versicherers. Nach den Versicherungsbedingungen muss das Leitungswasser aus Rohren der Wasserversorgung (Zu- und Ableitungen) oder damit verbundenen Schläuchen, den mit diesem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen oder deren wasserführenden Teilen, aus Einrichtungen der Warmwasser- oder Dampfheizung, aus Klima-, Wärmepumpen oder Solarheizungsanlagen, aus Wasserlösch- und Berieselungsanlagen sowie aus Wasserbetten und Aquarien ausgetreten sein, damit der Wohngebäudeversicherer eintrittspflichtig für den Schaden wird.

Die Auslegung der Klausel bestimmt sich nach dem Maßstab eines durchschnittlichen, um Verständnis bemühten Versicherungsnehmers, welcher bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und unter Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs die Klausel versteht. Unter Heranziehung dieses Auslegungsgrundsatzes kommt der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis, dass eine Silikonfuge nicht mehr Teil des Rohsystems und damit verbundener sonstiger Einrichtung sein kann. Eine derartige Auslegung gehe zu weit.

Handlungsempfehlung:

Für die Erhaltung von Silikonfugen ist der Vermieter verpflichtet (AG Mitte, Urteil vom 29.08.2017, Az.: 5 C 93/16). Diesee hat die Silikonfugen regelmäßig zu kontrollieren und ggf. zu reparieren. Die Erhaltung der Silikonfuge ist deswegen Sache des Vermieters, weil dieser nach § 535 Abs. S. 1 BGB die Mietsache während der Mietzeit in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten hat. Daher sollten alle zwei Jahre die Silikonfugen auf Schäden und Dichtigkeit hin untersucht werden (Handlungsempfehlung aus dem Urteil des AG Mitte). Die durchschnittliche Lebensdauer einer Silikonfuge wird in dem Urteil mit ca. acht Jahren angegeben. Die Kosten der Reparatur der Silikonfuge können nicht über eine vereinbarte Kleinstreparaturklausel auf die Mieter umgelegt werden, weil diese schon begrifflich nicht hierunter fallen.

Im Wohnungseigentum ist der Sondereigentümer für die Erhaltung seines Sondereigentums und damit für die Kontrolle und Reparatur der Silikonfuge zuständig. Die Silikonfuge dient zur Funktionsfähigkeit der Duschtrasse, Badewanne usw., welche als Badeinrichtung regelmäßig Sondereigentum darstellen.

Praxistipp:

Dieser Fall ist zu den Allgemeinen Wohnungsgebäude-Versicherungsbedingungen in der Fassung 2008 (VGB 2008) entschieden worden. Es ist zunächst immer der konkrete Versicherungsvertrag mit der Gebäude-Versicherung heranzuziehen, um zu prüfen, ob dieselbe oder aber doch eine andere Klausel vereinbart wurde. Nur wenn dieselbe Klausel vorliegt, ist dieser Fall auf dieses Versicherungsverhältnis zu übertragen. Anderenfalls muss die Rechtslage neu bewertet werden.