BGH-Urteil zur Verteilung von Unterhaltungskosten bei einer gemeinsam genutzten Tiefgarage

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 27. Januar 2023 eine Entscheidung getroffen, die die Verteilung der Unterhaltungskosten bei einer Tiefgarage betrifft, die sich auf zwei Grundstücken befindet, an denen beide Eigentümer wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt haben. Erfahren Sie hier, um was in dem Fall konkret ging und was der BGH entschieden hat.

Um diesen Sachverhalt ging es konkret

Geklagt hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen benachbarten Grundstückseigentümer. Konkret ging es um die Zahlung von 50.000 € für Verwaltungs- und Sanierungskosten an 20 beiderseitig genutzten Tiefgaragenstellplätzen des benachbarten Grundstückseigentümers. Vor dem Bau der Tiefgarage hatten die Eigentümer jeweils wechselseitige Grunddienstbarkeiten bewilligt, wonach die jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks berechtigt sind, an das auf dem jeweils dienenden Grundstück befindliche Tiefgaragengebäude anzuschließen bzw. eine gemeinsame Tiefgarage auf beiden Grundstücken zu bauen. Zu den Kosten hatte man damals geregelt, dass die Kosten der Unterhaltung der Tiefgarage im Verhältnis der vorhandenen Plätze getragen werden solle (hier konkret 197 Plätze auf dem Gemeinschaftsareal, 20 auf dem Grundstück des beklagten Nachbarn). Die Wohnungseigentümergemeinschaft musste die Tiefgarage sanieren, weil es Probleme mit der Abdichtung gab. Es ergab sich rechnerisch ein Kostenanteil für Verwaltungs- und Sanierungskosten in Höhe des eingeklagten Betrages, den die WEG nun vom benachbarten Grundstückseigentümer forderte. Dieser wehrte sich gegen die Forderung und der Fall landete schließlich vor dem Landgericht Leipzig.

Teilerfolg beim Landgericht, aber Berufung verloren vor dem OLG

Das erstinstanzliche Gericht sprach der WEG einen Forderungsbetrag von lediglich 5.000 € zu. Dagegen ging die WEG in die Berufung und forderte den weiteren Betrag von 45.000 €. Doch das Oberlandesgericht Dresden wies die Berufung zurück. Als Begründung argumentierte das OLG, dass die WEG nicht hinreichend dargelegt habe, dass es sich bei den Kosten um auszugleichende Kosten der Erhaltung, Verwaltung oder gemeinschaftlichen Benutzung nach § 748 BGB gehandelt habe. Die WEG legte Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Revision der WEG hat Erfolg

Nun musste sich der V. Zivilsenat mit dem Fall beschäftigen. Im Ergebnis kam der BGH zu dem Ergebnis, dass die Sache an das Oberlandesgericht zur erneuten Verhandlung zurückzuverweisen ist. Interessanterweise sagte der BGH, dass die Frage, ob die WEG und der beklagte Nachbar Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft seien und - bejahendenfalls - der WEG dem Grunde nach ein Ausgleichsanspruch nach §§ 748, 744 Absatz 2 BGB zustehe, letztlich offen bleiben könne. Entscheidend sei vielmehr, dass das Oberlandesgericht übersehen habe, dass die WEG im Hinblick auf die wechselseitig bestellten Grunddienstbarkeiten dem Grunde nach einen anteiligen Ausgleich der für die erforderlichen Unterhaltungsmaßnahmen der Tiefgarage angefallenen Kosten aus § 1108 Absatz 1 in Verbindung mit § 1021 Absatz 2 BGB vom Nachbareigentümer verlangen könne. Diese Anspruchsgrundlage hatte das OLG offensichtlich nicht gesehen und dementsprechend auch nicht bei der Würdigung des Streitstoffs berücksichtigt. Der BGH stellte klar, dass es ausreichend sei, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ins Grundbuch des dienenden Grundstücks eingetragen sei. Eine zusätzliche Eintragung auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks ist hingegen nicht erforderlich.

Der BGH hielt den Wortlaut der Regelung der Eigentümer zu den Kosten für eindeutig. Es ergebe sich aus dem Wortlaut ganz klar, dass die Unterhaltungskosten der Tiefgarage "im Verhältnis der angeschlossenen Tiefgaragenplätze getragen werden" sollen. Das OLG hatte aber versäumt aufzuklären, ob die eingeklagten Kosten auch tatsächlich für die ordnungsgemäße Unterhaltung der Tiefgaragenstellplätze erforderlich waren. Dies hatte der Nachbareigentümer nämlich im Prozess bestritten. Wie der Fall also letztlich entschieden wird, wird wohl - wie so oft in solchen Fällen - vom Ausgang der noch durchzuführenden Beweisaufnahme abhängen.