Stützmauer an Gemeindestraße – Stadt muss Unterhaltungskosten tragen

Kostentragung für die Instandhaltung von Stützmauern (Futtermauern)

Die Kostentragung für die Instandhaltung von Stützmauern ist im Bergischen Land und insbesondere Wuppertal aufgrund der Topographie ein wichtiges Thema. Die Frage, ob die Gemeinde oder der Grundstückseigentümer die Kosten für die Instandsetzung und die Unterhaltung derartiger Stützmauern tragen muss, führt immer wieder zu Streitigkeiten, da die Rechtslage häufig nicht eindeutig ist und die Instandhaltungskosten schnell eine erhebliche Größenordnung erreichen.

In einem von uns geführten Rechtsstreit war unser Mandant vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf zunächst unterlegen. Im Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht in Münster hatte die Klage dann jedoch Erfolg. Das Oberverwaltungsgericht stellte fest, dass die streitige Stützmauer in der Straßenbaulast der Stadt Wuppertal steht. Die Stadt Wuppertal muss nun sämtliche Erhaltungskosten und alle anfallenden Reparaturkosten tragen. Es handelt sich um eine mehr als 100 Jahre alte und etwa 100 m lange und mehrere Meter hohe Stützmauer, deren Sanierung irgendwann einmal Kosten in Millionenhöhe verursacht hätte. Allein im Jahre 2017 musste der Mandant für eine kleinere Reparatur etwa 30.000,00 € aufwenden. Derartige Sanierungskosten können ohne weiteres den wirtschaftlichen Ruin des Grundstückseigentümers zur Folge haben. 

Der Sachverhalt:

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks in Wuppertal. An der Grundstücksgrenze des Klägers befindet sich auf dem tiefer liegenden Straßengrundstück eine Stützmauer, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts von einem früheren Eigentümer des klägerischen Grundstücks errichtet worden war. Diese Mauer hatte der Voreigentümer im Einvernehmen mit der Stadt Wuppertal auf seine Kosten errichten lassen, da sie für einen von ihm gewünschten Ausbau der Straße erforderlich war. 

Der Kläger und die Stadt Wuppertal stritten sich nun darum, wer die Instandhaltungskosten tragen muss.

Der Kläger war der Ansicht, dass er die Kosten nicht tragen müsse, weil die Instandhaltung der Stützmauer in den Verantwortungsbereich der Gemeinde fällt. Dies begründete der Kläger damit, dass die Straße schon damals ohne die Stützmauer nicht angelegt werden konnte und die Mauer somit Bestandteil der Straße sei. Zudem machte der Kläger geltend, dass die Unterhaltspflicht nicht wirksam auf den Voreigentümer übertragen worden sei. Außerdem berief sich der Kläger darauf, dass jedenfalls er das Grundstück ohne eine derartige Verpflichtung zur Tragung der Unterhaltungskosten erworben habe. Zudem befinde sich die Stützmauer auf dem Straßengrundstück, das wiederum im Eigentum der Stadt Wuppertal steht. 

Die Stadt Wuppertal hingegen war der Ansicht, dass die Kosten für die Instandhaltung von dem Kläger zu tragen seien. Sie argumentierte, sie habe die Unterhaltsverpflichtung durch einen bei Errichtung der Stützmauer mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Vertrag auf diesen übertragen. Außerdem führte die Stadt Wuppertal eine Eintragung im Grundbuch an, die auf diesen Vertrag Bezug nahm. Schlussendlich argumentiert die Stadt Wuppertal, die Stützmauer habe den Zweck, das Grundstück gegen ein Abrutschen auf die Straße zu sichern, diene also dem Interesse des Grundstückseigentümers.

Entscheidung des Verwaltungsgerichts:

Das Verwaltungsgericht Düsseldorf war der Ansicht, dass der Kläger die Kosten für den Unterhalt der Mauer tragen muss. 

Dies wurde mit einer zwischenzeitlich außer Kraft getretenen Regelung in § 60 Satz 2 StrWG NW begründet. Nach dieser Regelung musste auch nach dem Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung derjenige die Straßenbaulast tragen, der die Unterhaltung der Straße nach bisherigem Recht tragen musste. Nach dem in der Vergangenheit geltenden Recht war es außerdem zulässig, dass die Stadt mit einem Grundstückseigentümer vereinbarte, dass dieser die Kosten der Errichtung und der Unterhaltung der Stützmauer tragen musste. Eine solche Vereinbarung hatten die Stadt Wuppertal und der Voreigentümer in einem notariellen Vertrag vom 22.03.1902 getroffen, wobei die Wirksamkeit dieses Vertrages streitig war. Hieraus leitete das Verwaltungsgericht Düsseldorf ab, dass die Straßenbaulast auch weiterhin dem Eigentümer des Grundstücks, aktuell also dem von uns vertretenen Mandanten, obliegt. Somit war der Eigentümer zur Instandhaltung verpflichtet, und somit ist er nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Düsseldorf auch weiterhin zur Kostentragung verpflichtet.

Auf die Eintragungen im Grundbuch kam es nach Auffassung des Verwaltungsgerichts Düsseldorf aus diesen Gründen überhaupt nicht mehr an.

Gegen dieses Urteil haben wir für unseren Mandanten Rechtsmittel zum Oberverwaltungsgericht Münster eingelegt. 

Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts

Das Oberverwaltungsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und ist der Ansicht, dass die Stadt Wuppertal die Instandhaltungskosten für die Mauer tragen muss.

Das Oberverwaltungsgericht vertritt den Standpunkt, dass es nicht von Bedeutung war, ob die Unterhaltspflichten einmal wirksam auf den Eigentümer des Grundstücks übertragen worden sind oder nicht. 

Entscheidend ist: Welchem Zweck dient die Stützmauer überwiegend?

Jedenfalls mit der Einführung des Landesstraßengesetzes im Jahr 1961 ist die Stadt Wuppertal Träger der Straßenbaulast geworden und deshalb dazu verpflichtet, die Unterhaltungskosten zu tragen. Gemäß § 47 Abs. 1 Landesstraßengesetz 1961 sind die Gemeinden der Träger der Straßenbaulast für alle Gemeindestraßen. Die Stadt Wuppertal muss deshalb die Straßenbaulast für die Stützmauer tragen, weil diese Bestandteil einer Gemeindestraße ist. Entscheidend für diese Beurteilung ist es, ob die Stützmauer bei der Anlegung bzw. Änderung der Straße erforderlich war, und zwar in dem Sinne, dass sie überwiegend dem Schutz der Straße dient. 

Zivilrechtliches Eigentum an der Stützmauer ist ohne Belang!

Hierbei ist es ohne Belang, ob die Stützmauer bzw. das Grundstück, auf dem sie errichtet ist, im Eigentum der Gemeinde oder des betroffenen Grundstückseigentümers steht. 

Diese Voraussetzungen sind vom Oberverwaltungsgericht bejaht worden. Die Stützmauer diente in erster Linie dem Schutz der Straße und ist auch zu diesem Zweck errichtet worden. Dies entnahm das Oberverwaltungsgericht den von unserer Kanzlei zur Akte gereichten Protokollen der Stadtverordnetenversammlung im Zusammenhang mit der Errichtung der streitigen Mauer aus dem Jahre 1898. 

An dieser Rechtslage hat sich auch durch das Inkrafttreten des Straßen- und Wegegesetzes NRW im Jahre 1995 nichts geändert. Gemäß § 60 Satz 2 StrWG NRW muss der bisherige Träger der Straßenbaulast – also die Stadt Wuppertal – die Instandhaltungskosten auch weiterhin tragen. 

Die Stadt Wuppertal argumentierte schließlich noch, dass § 67 LStrG nicht anwendbar sei, da eine Verpflichtung zur Instandhaltung der Stützmauer im Sinne des § 67 LStrG nur dann vorliege, wenn sich diese aus Gesetz oder aus Gewohnheitsrecht ergebe. Eine vertragliche Verpflichtung zur Instandhaltung sei durch § 67 LStrG nicht erfasst, sodass diese fortbestehe. 

Das Oberverwaltungsgericht folgte dieser Ansicht nicht.

Wir freuen uns, dass wir für den Mandanten in dieser für ihn sehr wichtigen Frage in der Berufungsinstanz einen Erfolg haben erzielen können.

Wir empfehlen allen Grundstückseigentümern, auf deren Grundstück sich eine Stützmauer befindet und die aktuell die Unterhaltungskosten hierfür tragen, rechtlich prüfen zu lassen, ob nicht auch diese Stützmauer in der Straßenbaulast der Gemeinde steht, sodass alle Unterhaltungskosten von der Gemeinde übernommen werden müssen. 

Hartmann Dahlmanns Jansen

Dr. Stefan Jansen
Fachanwalt für Steuerrecht
Fachanwalt für Arbeitsrecht