Boardinghouse und baurechtliche Nutzungsänderung

Grundsätzlich ist eine einmal genehmigte baurechtliche Nutzung auch in Zukunft möglich, auch wenn sich die baurechtlichen Vorschriften zukünftig ändern sollten (Stichwort: Bestandschutz).

Allerdings stellt sich immer wieder die Frage, was von einer vorhandenen Genehmigung überhaupt umfasst ist. Dies stellt immer wieder die Baugenehmigungsbehörden wie auch Gericht vor neue Aufgaben, zumal sich auch neue Formen der baurechtlichen Nutzung (insbesondere Mischformen) herausbilden.

So auch kurzzeitige Vermietungen von Wohneinheiten gewerblicher Art, bei denen auch zusätzliche Leistungen wie Reinigung, Wäscheservice und andere hotelähnliche Leistungen angeboten werden, ohne, dass die gesamte Anlage ein Hotel ist.

Wie solche „Boardinghouse“ Angebote zu bewerten sind, war durch das Oberverwaltungsgericht Lüneburg zu klären. Die Baugenehmigungsbehörde untersagte die Umnutzung von Wohnungen für Bourdinghouse Angebote, als sie Kenntnis davon erhalten hatte, dass die Wohnungen für kurze Zeit an verschiedene Gäste, mit zusätzlichen Optionen vermietet wurden. Die neue Nutzung sei baugenehmigungspflichtig und stelle eine Nutzungsänderung dar. Ohne eine solche sei die Nutzung zu untersagen.

Die Klage dagegen lehnte das Verwaltungsgericht ab. Das Oberverwaltungsgericht ließ die Berufung nicht zu (Beschluss vom 26.07.2021, Az. 1 LA 58/21). Das Argument, es handele sich immer noch um eine Wohnnutzung ließ das Gericht nicht gelten:

„Eine Wohnnutzung zeichnet sich - wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargestellt hat - durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes aus (vgl. BVerwG, Beschl. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 -, NVwZ 1996, 893 = BRS 58 Nr. 56 = juris Rn. 12; Senatsurt. v. 18.9.2014 - 1 KN 123/12 -, BauR 2015, 452 = juris Rn. 22; stRspr.). Daran fehlt es hier nach dem eigenen, durch das in erster Instanz vorgelegte Rechnungsbuch bestätigte Vorbringen der Kläger, wonach die übliche Aufenthaltsdauer der Gäste in den Jahren 2019 und 2020 nur bis zu fünf Tage betrug.“

Nach Ansicht des Gerichts handele es sich nicht mehr um Wohnen im Rechtssinne, sondern um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Es kommt auch nicht drauf an, ob kurzfristige Vermietungen an ständig wechselnde Mieter erfolgt, oder an ein Unternehmen, das wiederum an ständig wechselnde Gäste vermietet. Insoweit muss eine Baugenehmigung beantrag werden, ob sich eine solche Nutzung mit der im vorhandenen Baugebiet vorhandenen Nutzung verträgt.