Coronabedingt angeordnete Geschäftsschließung ist kein Mangel der Mietsache

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt hat am 19.03.2021 entschieden, dass ein gewerblicher Mieter keine Mietminderung wegen amtlich verordneter Ladenschließung geltend machen darf (2 U 143/20). Zu einem solchen Urteil gelangte auch kürzlich das OLG Karlsruhe, während am selben Tag das OLG Dresden eine Mietkürzung von 50% für berechtigt erklärte (wir berichteten). Allerdings ist anzumerken, dass das OLG Frankfurt sein Berufungsurteil im sogenannten Urkundenprozess zu fällen hatte und somit alle Einwendungen, die sich nicht aus der Urkunde selbst (dem Mietvertrag) ergaben, ausgeschlossen waren (hierzu §§ 592, 598 ZPO).

Geklagt hatte eine Vermieterin auf Zahlung rückständiger Miete für April bis Juni 2020 während des ersten Lockdowns. Die Mieterin hatte die Miete nur teilweise gezahlt. Daraufhin erhob die Vermieterin Klage im Urkundenprozess vor dem Landgericht (LG) Frankfurt und obsiegte (2-10 O 156/20) unter Vorlage des Mietvertrages, aus dem sich die monatlich geschuldete Miete ergab. Die Vermieterin argumentierte, dass  die Mietsache keine zur Minderung berechtigten Mangel aufgewiesen habe, sondern die Räume zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich waren. Dieser Argumentation schlossen sich LG und OLG an.

Das OLG stellte u.a. fest: Die „behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin“. Die Klägerin schulde nur  „allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst“.

Im Urkundenverfahren, so das OLG, könne nicht festgestellt werden, dass die Mieterin etwa wegen einer „schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages Herabsetzung des Mietzinses verlangen“ könne, auch wenn sich die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die „Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie schwerwiegend“ geändert habe. Diese Gesichtspunkte können in einem Urkundenprozess mit der mögliche Folge einer Anpassung des Vertrages nicht geltend gemacht werden, da der Beweis für diese Umstände nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann. Im Urkundenprozess zählen nur die sich aus der Urkunde selbst ergebenden Gesichtspunkte.

Die Erwägungen über die grundlegende Veränderung der Geschäftsgrundlage können in einem dem Urkundenverfahren nachfolgenden Nachverfahren geltend gemacht und gewürdigt werden.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Das OLG hat wegen der grundsätzlichen Bedeutung die Revision zugelassen.

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