Der gemeinsam abgeschlossene Mietvertrag bei der Trennung

In vielen Fällen wird eine Wohnung von mehreren Mietern gemeinsam angemietet. Neben einer klassischen WG wird dies u. a. auch oft von unehelichen Lebenspartnern favorisiert. Bei Vertragsschluss erscheint dies allen Parteien vorteilhaft. Für die Mieter bleibt der Eindruck gleichberechtigter Teilhabe und Partnerschaft, freilich mit den entsprechenden Verpflichtungen. 

Für den Vermieter ergibt sich der Vorteil des möglichen Zugriffs auf mehrere Schuldner, da jeder Mieter ihm gegenüber wegen aller mietvertraglichen Ansprüche grundsätzlich vollumfänglich heranzuziehen wäre, sodass er im Falle fehlender Solvenz des einen noch immer auf den anderen Mieter zugreifen kann.

Problematisch wird es für den Mieter dann, wenn der ehemals gemeinsam abgeschlossene Mietvertrag nach der endgültigen Trennung und dem Auszug nicht einvernehmlich von allen Mietern gekündigt wird, weil sich der andere Mieter der Kündigung verweigert. Die Loslösung vom Mietvertrag schlicht durch den Auszug und durch eine nur vom ausziehenden Mieter abgegebene Kündigungserklärung ist jedenfalls nicht möglich. Der Vertrag gilt dann weiter fort und bindet auch weiterhin den ausgezogenen Mieter hinsichtlich aller vertraglichen Pflichten. Ein Mietvertrag mit mehreren Mietern muss von allen Mietern gekündigt werden.

Der Vermieter muss eine nur von einem Mieter abgegebene Kündigung nicht akzeptieren, er kann hierauf zwar mit gutem Willen eingehen, er muss das aber nicht. Denn für ihn bestünde anderenfalls die Gefahr, dass er statt wie bisher zwei oder mehr mögliche Schuldner nur noch einen Schuldner hat, der die Forderungen nach dem Mietzins befriedigen kann. So steckt der ausziehende Mieter in der Klemme. Die ehemals gemeinsam genutzte Wohnung bringt ihm keine Vorteile mehr, gleichzeitig kommt er aus dem Vertrag nicht heraus und er muss im Zweifel für die Miete aufkommen.

Um diese unbefriedigende Situation zu lösen, befürwortet die Rechtsprechung im Falle der endgültigen Trennung den Anspruch des einen gegen den anderen auf die Mitwirkung bei der gemeinsamen ordentlichen Kündigung des Mietvertrags.

Ein solcher Anspruch auf die Mitwirkung bei der Kündigung soll sich entweder aus dem Recht über die Gemeinschaft oder aus den Vorschriften über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ergeben. Beide Wege führen zum Ziel.

Nach einer Ansicht soll sich aus dem Gemeinschaftsaufhebungsanspruch gem. § 749 Abs. 1 BGB auch ein Anspruch auf die Kündigung des gemeinschaftlich abgeschlossenen Mietvertrags ableiten lassen. Nach § 749 Abs. 1 BGB, kann jeder Teilhaber der Gemeinschaft auch die Auflösung verlangen. Die Gemeinschaft wird bei einem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag durch die Beendigung des Mietvertrags aufgelöst. Daher soll sich nach der Trennung von Lebenspartnern und der Auflösung der Wohngemeinschaft ein Anspruch auf die Mitwirkung bei der gemeinsamen Kündigungserklärung ergeben. Die Abgabe der Kündigung gehört zum Prozess der Auflösung der Gemeinschaft.

Nach anderer Ansicht ist das gemeinsam abgeschlossene Mietverhältnis den Regelungen des BGB zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gem. §§ 705 ff. BGB unterworfen. Der gemeinsam abgeschlossene Mietvertrag war der Zweck der Gesellschaft. Nach dem Fortfall der gemeinschaftlichen Nutzung der Wohnung und der Auflösung der Gesellschaft kann jeder Gesellschafter die Auseinandersetzung unter den Gesellschaftern verlangen. Hierzu gehört auch die Beendigung des gemeinschaftlich abgeschlossenen, bindenden Mietvertrags.

Sonderfall Eheleute und eingetragene Lebenspartner

Bei einer Scheidung von Eheleuten gibt es die Möglichkeit, gemäß § 1568a BGB durch eine richterliche Zuweisung der Ehewohnung an den einen der Expartner aus dem Mietvertrag auszuscheiden. Dies erfolgt dann, wenn einer der beiden Ehegatten unter der Berücksichtigung des Wohls der Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße auf die Wohnung angewiesen ist als der andere Ehegatte. 

Es kann aber auch durch die gemeinsame Mitteilung an den Vermieter eine solche Zuweisung der Wohnung an einen der beiden Expartner erfolgen, wenn sich beide Eheleute einig sind, wer die Wohnung nach der Scheidung bewohnen soll. Entsprechendes gilt für eingetragene Lebenspartnerschaften. Selbstverständlich kann ein gemeinsamer Mietvertrag auch gemeinsam gekündigt werden. Ebenso ist eine Einigung mit dem Vermieter darüber möglich, mit wem das Vertragsverhältnis fortgesetzt werden soll.

Zusammenfassung

Die dogmatische Begründung des Anspruchs auf die Mitwirkung bei der Kündigung des gemeinschaftlich abgeschlossenen Mietvertrags sollte den Laien weniger interessieren. Die verschiedenen Lösungsansätze kommen jedenfalls zum gleichen Ziel: Der Anspruch auf die Mitwirkung bei der Kündigung kann gegebenenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden. Das Gerichtsurteil würde die fehlende Kündigungserklärung ersetzen.

Mitgeteilt von Kranich/Pohland

Rechtsanwaltskanzlei Kranich, Berlin