Der Kauf und Verkauf ehemaliger DDR-Baulichkeiten

Regelmäßig konsultieren mich Mandanten, die von einer Konstellation betroffen sind, welche im Rechtsleben trotz der damit verbundenen Schwierigkeiten und Fallstricke regelmäßig vorkommt: Dem Verkauf von zu DDR-Zeiten (bzw. bis zum Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes am 01.01.1995) errichteten Erholungsbaulichkeiten oder Garagen.

Da im Internet eine größere Anzahl von Videos zu diesem Thema kursiert (selbst von Anwaltskollegen), die jedoch oft ungenau sind, soll dieser kurze Artikel als Gegenentwurf und Klarstellung dienen.

Um die Problematik aufzubrechen, werden im Folgenden drei typische Konstellationen aufgezeigt, allerdings wegen der Komplexität des Themas ohne jeglichen Anspruch auf juristische Vollständigkeit oder abschließende Richtigkeit (die juristische Lösung steht und fällt stets mit den speziellen Umständen des jeweiligen Einzelfalls):

1. Variante: Es existiert noch ein Altvertrag aus DDR-Zeiten (nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches der DDR abgeschlossen) und die aufstehende Baulichkeit (rechtmäßig errichtet!) soll an den Nachpächter verkauft werden.

Auf die Konstellation findet das Schuldrechtsanpassungsgesetz Anwendung. Ein Verkauf unter Beibehaltung der selbständigen Übertragbarkeit der Baulichkeit ist nach der Rechtsprechung des BGH nur möglich, wenn der Altvertrag bestehen bleibt und der Nutzer ausgetauscht wird (Nutzerwechsel), d.h. der Altpächter tritt aus dem Vertrag aus und der Nachpächter tritt ein. Dies muss unter Beteiligung des Grundstückseigentümers geschehen, da er Verpächter und damit ebenfalls Vertragspartei ist. 

Werden die notwendigen Schritte eingehalten, kann der Neupächter mit dem Altpächter einen entsprechenden Kaufvertrag über den Bungalow schließen, denn das Sondereigentum aus DDR-Zeiten wird durch den Fortbestand des Altvertrages und der damit verbundenen rechtlichen „Altregelungen“ (Übergangsrecht) beibehalten.

Alternativ könnte auch eine Vertragsgestaltung gewählt werden, in der ein neuer Pachtvertrag geschlossen wird und die Baulichkeit dem Nachpächter darin als gesonderter Bestandteil überlassen wird. Aber Vorsicht: Diese Lösung bedarf sorgfältiger Klauselgestaltung, da der Eigentumsübergang nach dem SchuldRAnpG gesetzlich zwingend ist. Auch muss der Grundstückseigentümer bei dieser Lösung unbedingt miteinbezogen werden.

2. Variante: Es existiert ein BGB-Pachtvertrag (bzw. ein Mietvertrag über ein Grundstück), der nach dem 31.12.1994 abgeschlossen wurde, und zwar meist als Folgevertrag nach einem DDR-Altvertrag. Der Altpächter hat damals die DDR-Baulichkeit an den Nachpächter verkauft, während der Nachpächter den neuen Pacht- oder Mietvertrag bekam. In diesem Vertrag steht nichts zum Eigentum an der Baulichkeit.

Mit dem Ende des alten Nutzungsvertrages aus DDR-Zeiten ist die Baulichkeit (vorausgesetzt, diese wurde rechtmäßig errichtet!) nach § 11 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG auf den Grundstückseigentümer übergegangen. Dies ist eine zwingende gesetzliche Folge (automatischer Rechtsübergang), die nicht durch anderslautende Vertragsklauseln abgeändert werden kann.

Das bedeutet, der Grundstückseigentümer wurde Eigentümer der Baulichkeit, so dass der Altpächter den Nachpächter das entsprechende Eigentum nicht verkaufen konnte. Der Nachpächter konnte also nicht Eigentümer des Bungalows werden. Ob eine Rückforderung des gezahlten Kaufpreises zwischen dem Vorpächter und dem Nachpächter geltend gemacht werden kann, hängt von zahlreichen rechtlichen Faktoren ab, die unbedingt juristisch geprüft werden müssen. Diese hier aufzuführen, würde den Umfang des Rechtsartikels sprengen. Es kann in diesem Fall nur empfohlen werden, sich von einem Experten umfassend und im Detail juristisch beraten zu lassen, ob und in welchem Umfang ein Rückforderungsbegehren prognostisch Erfolg hätte.

3. Variante: Es existiert ein BGB-Pachtvertrag (bzw. ein Mietvertrag über ein Grundstück), der nach dem 31.12.1994 abgeschlossen wurde, und zwar meist als Folgevertrag zu einem DDR-Altvertrag. Der Altpächter hat damals die DDR-Baulichkeit an den Nachpächter verkauft, während der Nachpächter den neuen Pacht- oder Mietvertrag bekam. In diesem Vertrag steht: „Die Baulichkeit ist Eigentum des Pächters.“

Nach der obergerichtlichen Rechtsprechung ist allein die zusätzliche „Eigentumsklausel“ nicht von Relevanz, d.h. auch hier treten die Rechtsfolgen der Variante 2 (siehe oben) ein, denn der gesetzliche Eigentumsübergang nach § 11 Abs. 1 S. 1 SchuldRAnpG ist zwingende Rechtsfolge, um nach dem Willen des Gesetzgebers BGB-konforme Rechtsverhältnisse herzustellen.

Dies hängt vor allem damit zusammen, dass Baulichkeiten, die zu DDR-Zeiten auf fremdem Grund und Boden im Zusammenhang mit einem Nutzungsvertrag errichtet wurden, in der Regel nicht nur für eine vorübergehende Zeit zu einem vorübergehenden Zweck errichtet waren, sondern mit dauerhafter Intention. Dies hat wiederum zur Folge, dass die Baulichkeiten mit dem Ende des DDR-Altvertrages wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden, auf dem sie stehen. Zwar ist danach grundsätzlich auch eine Umwidmung möglich, wodurch die selbständige Übertragbarkeit der Baulichkeit ermöglicht wird, aber das bedarf einer entsprechenden Vertragsgestaltung, aus der der Wille der betreffenden Parteien eindeutig hervorgeht. Hierzu sollte unbedingt anwaltliche Hilfe hinzugezogen werden, denn falsche oder ungenau gefasste Vertragsklauseln können nach hiesiger Erfahrung noch Jahrzehnte später für Streit zwischen den Parteien sorgen.

4. Variante: Es existiert ein BGB-Pachtvertrag (bzw. ein Mietvertrag über ein Grundstück), der zwischen dem 03.10.1990 und dem 31.12.1994 abgeschlossen wurde, und zwar meist als Folgevertrag zu einem DDR-Altvertrag. Der Verkauf einer aufstehenden Baulichkeit steht ebenfalls in Rede.

Bei dieser Variante muss stets im Einzelfall genauestens geprüft werden, welche Art von Baulichkeit vorliegt, wann diese errichtet wurde, in welchem Zusammenhang sie übertragen wurde und was ein etwaiger neuer Miet- oder Pachtvertrag vorsieht, da das SchuldRAnpG erst ab dem 01.01.1995 greift und zwischen dem 03.10.1990 und dem 31.12.1994 spezielle Übergangsregelungen nach dem EGBGB Anwendung finden.

Es dürfte also klar sein: Die Frage des Verkaufs von zu DDR-Zeiten errichteten Baulichkeiten bedarf fundierter juristischer Beratung eines Experten, der die damit einhergehenden Probleme richtig und mit der entsprechenden Weitsicht unter Kenntnis der gesetzlichen Regelungen einzuordnen vermag. Nur dadurch können spätere Streitigkeiten vermieden werden.

Die vorstehenden Ausführungen stellen keine verbindliche Rechtsberatung, sondern nur eine sehr grobe Übersicht über die rechtliche Problematik dar. Jeder Einzelfall erfordert stets eine maßgeschneiderte Beurteilung. 

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