Der uninteressierte Wohnungseigentümer – Nachteile und Haftungsrisiken

Die im Regelfall jährliche Wohnungseigentümerversammlung ist manchem Miteigentümer lästig. Wer eine Wohnung als Investition erworben hat, wohnt eventuell selbst weit entfernt und ist nur an dem regelmäßigen Mieteingang interessiert. Wer eine Wohnung als vormaliger Mieter kauft, ist gewöhnt, dass sich ein Vermieter um alles kümmert. Wieder andere vertrauen einfach darauf, dass die Hausverwaltung alles richtet. So bleiben viele Miteigentümer der Eigentümerversammlung einfach fern in dem Glauben, dass es ihrer Mitwirkung nicht bedarf und sich die Angelegenheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft auch ohne sie lösen. Selbst die Einladung zur Eigentümerversammlung und das spätere Protokoll werden nicht gelesen.

Dieses Verhalten ist leider nicht ungefährlich.

Der ganz offenbare Nachteil ist, dass man über die Entscheidungen der Gemeinschaft nicht unterrichtet ist.

In solchen Versammlungen wird regelmäßig über die Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres und die Planung der künftigen Ausgaben der Gemeinschaft abgestimmt. Diese Entscheidungen bestimmen die Höhe von etwaigen Nachzahlungen und der künftigen monatlichen Hausgeldzahlungen.

Die Beschlüsse der Versammlung können sich zudem auf kostspielige Investitionen, Reparaturen und Sanierungen beziehen, die erhebliche Zahlungspflichten für den einzelnen Miteigentümer auszulösen imstande sind.

Im Falle von Abstimmungen über Sanierungen oder Umgestaltungen kann sich sogar das äußere Erscheinungsbild der Wohnungsanlage erheblich verändern.

Wird über die Beauftragung einer Hausverwaltung oder die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats entschieden, können Personen berufen werden, die nicht das Vertrauen der ferngebliebenen Miteigentümer genießen.

Neben solchen augenscheinlichen Nachteilen gibt es auch wenig bekannte Problematiken:

Können Beschlüsse über eine dringend erforderliche Sanierung wegen Gegenstimmen oder auch nur wegen der Abwesenheit von Miteigentümern nicht gefasst werden, können alle diejenigen Miteigentümer in die Haftung kommen, die der Sanierung nicht zugestimmt haben. Dies gilt nicht nur für diejenigen, die auf der Versammlung ausdrücklich gegen die Sanierung gestimmt haben, sondern auch für diejenigen, die sich der Stimme enthalten oder gar nicht zur Versammlung erscheinen.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass bei zwingend erforderlichen Sanierungsmaßnahmen (und nur bei diesen) jeder Eigentümer verpflichtet ist, mit seinem Abstimmungsverhalten solche Sanierungen zu ermöglichen. Wird die Sanierung durch ein Abstimmungsverhalten vereitelt bzw. verzögert, haften die verantwortlichen Miteigentümer persönlich für etwaige daraus entstehende Nachteile.

Ebenfalls wenig verbreitet ist die Kenntnis, dass Wohnungseigentümer gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft nur binnen eines Monats nach Beschlussfassung und dann auch nur im Wege einer Anfechtungsklage vorgehen können. Werden Beschlüsse, die gegen eine ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft verstoßen, nicht in dieser Frist angefochten, werden sie unanfechtbar und gelten als verbindlich, egal wie unsinnig sie auch empfunden werden mögen.

Wer demnach den Angelegenheiten der Gemeinschaft wenig Aufmerksamkeit schenkt, kann böse und vor allem teure Überraschungen erleben. Eine nachträgliche Korrektur von einmal getroffenen und unanfechtbar gewordenen Entscheidungen der Gemeinschaft ist nur schwierig herbeizuführen.

Daher sollte sich jeder Erwerber von Wohnungseigentum bewusst sein, dass Eigentum verpflichtet. Die Wohnungseigentümerversammlungen und ihre Protokolle sollten kritisch verfolgt werden. Zumindest sollte ein vertrauenswürdiger Vertreter, mit dem man die nach der Versammlungseinladung vorgesehenen Tagesordnungspunkte besprochen hat, in die Versammlung entsendet werden. Zudem wäre die Anfechtungsfrist von lediglich einem Monat vorzumerken und rechtzeitig ein Anwalt mit der Prüfung problematischer Beschlüsse und deren Anfechtung zu beauftragen.

Paul Bremer, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht