Die Kündigung wegen Mietrückstands - Eine Übersicht für Vermieter

Fristgemäße und außerordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzugs des Mieters

Der Vermieter kann den Mietvertrag außerordentlich sowie ordentlich kündigen, wenn die jeweiligen Kündigungstatbestände wegen Zahlungsverzugs erfüllt sind.

Verzug des Mieters

Die zu entrichtende Miete umfasst neben der Grundmiete auch die Betriebskostenvorauszahlung. Die Fälligkeit wird nahezu in allen Mietverträgen vertraglich vereinbart. Der Gesetzgeber bestimmt die Fälligkeit der Miete zum 3. Werktag eines jeden Monats. 

Doch welche Mietrückstände berechtigen den Vermieter nun zur Kündigung?

a) Zwei aufeinanderfolgende Termine

Der Mieter kann sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der gesamten Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Zahlungsverzug befinden (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3a BGB). Zahlt der Mieter also beispielsweise weder für August noch für September die Miete, befindet er sich im Zahlungsverzug sobald er die Miete für September im Fälligkeitszeitpunkt nicht entrichtet. Ein „nicht unerheblicher Teil“ liegt bereits dann vor, wenn der Mieter sich mit einer vollständigen Miete und einem Cent aus der nächst fälligen Miete in Zahlungsverzug befindet.

b) Zwei Monatsmieten

Ein zur Kündigung berechtigender Mietzahlungsverzug liegt aber auch dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB). Die Zahlungstermine können; müssen jedoch nicht aufeinanderzufolgen. Hierbei kommt es also zu einer Addition vieler rückständiger Mieten. Insgesamt müssen hier Mietrückstände in Höhe von zwei vollen Bruttomieten bestehen. Deren Zusammensetzung ist hierbei irrelevant.

Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Mietkaution gem. § 569 Abs. 2a BGB

Vergleichsweise neu und daher wenig bekannt ist die Tatsache, dass der Vermieter auch dann zur außerordentlichen (und erst recht zur ordentlichen Kündigung) berechtigt ist, wenn der Mieter die vertraglich vereinbarte Mietsicherheit nicht gezahlt hat. Eine solche Kündigung ist allerdings nur dann möglich, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Zahlungsverzug ist, der der zweifachen Nettomiete entspricht.

Ihr Mieter zahlt seine Miete nicht, nicht vollständig oder verspätet? Zögern Sie nicht, auf diesen Vertragsbruch mit den gesetzlichen Möglichkeiten zu reagieren. Denn nichts schmälert Ihre Rendite mehr, als ein säumiger Mieter.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte von der Kündigung bis zur Räumung der Mietsache.

Marc Barnewitz

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht