Eigenbedarfskündigung: Achtung bei Räumungsvergleich!

Im konkreten Fall (AG Brandenburg, Urteil v. 31. Juli 2019 – 31 C 131/18) hatte der Vermieter das Mietverhältnis unter Berufung auf einen behaupteten (Eigen-)Bedarf – § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB – ordentlich fristgerecht gekündigt. Im Räumungsrechtsstreit haben die Parteien sodann einen Vergleich mit dem Inhalt geschlossen, dass das Mietverhältnis mit Ablauf des Jahres 2017 endet und der Vermieter im Gegenzug eine Abstandszahlung von 2.000,00 € leistet. Im Nachgang musste der Mieter feststellen, dass der die Kündigung begründende (Eigen-)Bedarf seitens des Vermieters nur vorgetäuscht worden ist. Die Inanspruchnahme des Vermieters auf Schadensersatz wegen des vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs scheiterte am Inhalt des geschlossenen Räumungsvergleichs. 

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) steht der Abschluss eines Räumungsvergleichs einem späteren Schadensersatzanspruch des Mieters dann im Wege, wenn dieser aufgrund freier Willensentscheidung und ohne Rücksicht auf das Bestehen des Eigenbedarfs ausziehen will (vgl. BGH, NJW 2009, 2059). Ist hierzu im Vergleichstext nichts geregelt, muss der entsprechende Wille des Mieters seitens des Gerichts im Wege der Auslegung ermittelt werden. Ein Indiz für das Vorhandensein eines solchen freien Willens ist nach Auffassung der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Verpflichtung des Vermieters, als Gegenleistung für den Auszug eine substanzielle Gegenleistung – ggf. Abstandszahlung – zu leisten (vgl. BGH, NJW 2017, 2819). 

Das AG Brandenburg hat auf Basis dieser Rechtsprechung des BGH nunmehr entschieden, dass im konkreten Fall die Zahlung von 2.000,00 € seitens des Vermieters darauf schließen lässt, dass der Mieter, unabhängig vom Bestehen eines tatsächlichen Eigenbedarfs, aus freien Stücken ausgezogen ist und demzufolge konkludent auf mögliche Schadensersatzansprüche verzichtet hat. 

Praxishinweis:

Bei Abschluss eines Räumungsvergleichs sollte auf eine ausdrückliche Regelung dahingehend geachtet werden, dass die seitens des Vermieters zu zahlende Abstandszahlung notwendige Mehrausgaben des Mieters (Umzug, Renovierung, Maklerkosten etc.) kompensieren soll und hierin kein Verzicht des Mieters auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines etwaig vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs liegt.