Zu niedrig angesetzte Betriebskostenvorauszahlungen können Schadensersatz begründen!

Bereits im Jahr 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, 

dass es den Parteien freisteht, sich auf Vorauszahlungen über Nebenkosten zu einigen; § 556 Abs. 2 S. 2 BGB es lediglich untersagt, Vorauszahlungen zu hoch anzusetzen. Es ist dem Vermieter hingegen unbenommen niedrige oder gar sehr niedrige Vorauszahlungen zu veranschlagen. Eine Pflichtverletzung des Vermieters liege nur dann vor, wenn dieser beispielsweise die Angemessenheit der Betriebskostenvorauszahlungen ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über die tatsächliche Mietbelastung zu täuschen. 

Das Landgericht Berlin (Beschluss v. 29. Oktober 2018 – Az.: 65 T 106/18) hat nunmehr unter Bezugnahme auf die oben skizzierte Rechtsprechung des BGH konkretisierend darauf hingewiesen, dass eine Aufklärungspflicht des Vermieters über zu erwartende höhere Nebenkosten nur dann besteht, wenn ein besonderer Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Dieser ist zum Beispiel dann anzunehmen, wenn der Mieter vor Vertragsabschluss erklärt, dass er höhere Nebenkosten nicht tragen wolle oder könne. 

Der mögliche Schadensersatzanspruch des Mieters besteht nach Auffassung des Landgerichts Berlin jedoch nicht hinsichtlich der tatsächlich höheren Nebenkosten – diese wären auch bei ordnungsgemäßer Kalkulation der Vorauszahlungen entstanden – sondern in der Frage, ob der Mieter bei Kenntnis der tatsächlichen Mietbelastung von der Anmietung Abstand genommen hätte.  

Praxishinweis:

Will der Mieter verhindern, mit der Tatsache deutlich zu niedriger Nebenkostenvorauszahlungen konfrontiert zu werden, muss er seine Vorstellungen nachweislich gegenüber dem Vermieter vor Vertragsabschluss äußern.