Vorgetäuschter Eigenbedarf: fiktive Maklergebühren als Schadensersatz?

Das AG Brandenburg hat in seinem Urteil v. 31. Juli 2019 – Az.: 31 C 131/18 – jüngst entschieden, dass ein Anspruch des wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs gekündigten Mieters auf Erstattung fiktive Maklergebühren zumindest dann nicht besteht, wenn der Mieter tatsächlich Kosten für die Vermittlung eines Kaufvertrages über den Erwerb eines Grundstück mit Wohnhaus bzw. Wohneigentum aufwenden musste. In diesem Falle fehle nach Auffassung des Gerichts die für den Schadensersatzanspruch notwendige Kausalität.

Grundsätzlich gilt zunächst, dass der wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs gekündigte Mieter die zwecks Anmietung einer Ersatzwohnung tatsächlich entstandenen Maklergebühren vom Vermieter verlangen kann (vgl. BGH, NJW 2010, 1098).

Die tatsächlich entstandenen Maklergebühren für den Erwerb einer Eigentumswohnung/Grundstück mit Wohnhaus sind demnach nicht erstattungsfähig, da die Entscheidung des Mieters „Kauf statt erneuter Miete“ auf einem freien Willen (unabhängig von der vorangegangenen Kündigung) beruhe.

Fiktive Maklergebühren dürften demzufolge nur dann erstattungsfähig sein, wenn in der entsprechenden Gemeinde ausreichende Ersatzmietwohnungen nicht zur Verfügung stehen und der Mieter demzufolge (unfreiwillig) Wohneigentum erwerben muss. In diesem Falle ergeben sich die fiktiven Maklergebühren aus einer Schätzung bezüglich der üblichen Kosten für die Beschaffung einer Mietwohnung.

Praxishinweis:

Will der unberechtigt gekündigte Mieter auch fiktive Maklerkosten geltend machen, empfiehlt sich zuvor eine substanzielle Marktanalyse, um darlegen zu können, dass ausreichender Mietwohnraum in der entsprechenden Gemeinde nicht oder zumindest nicht zu verträglichen Konditionen zur Verfügung stand.