Ersatz „frustrierter Aufwendungen“ bei Anfechtung des Grundstückskaufvertrages

Kann sich der Käufer einer Immobilie aufgrund einer Pflichtverletzung des Verkäufers von dem Kaufvertrag lösen, stellen die von ihm an einen Makler gezahlte Provision wie auch die entrichtete Grunderwerbsteuer ersatzfähige Schadenspositionen dar; die Erstattungsansprüche gegen den Makler und den Fiskus sind entsprechend § 255 BGB an den Verkäufer abzutreten.

Mit diesem Urteil vom 24.09.2021 – V ZR 272/19 – hat der BGH klargestellt, dass nicht nur die Maklerprovision, sondern auch die Grunderwerbsteuer als sogenannte frustrierte Aufwendungen, allerdings gegen Abtretung, im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages zu ersetzen sind.

Im vorliegenden Fall konnte die Klägerin wegen einer vorvertraglichen arglistigen Täuschung des beklagten Verkäufers den Ersatz des Vertrauensschadens verlangen. Hierbei ist die Geschädigte so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Vertragsschluss maßgeblichen Umstände stünde. Dies beinhaltet auch den Ersatz ihrer im Vertrauen auf den Vertragsschluss getätigten Aufwendungen, wenn sie an dem Vertrag nicht festhält. Dass ihr insoweit Erstattungsansprüche gegen die Maklerin und das Finanzamt zustehen, schließt die Annahme eines Schadens nicht aus. Diese Positionen stellen letztendlich nutzlose Aufwendungen und damit ersatzfähige Schäden dar. Die vermögenswerten Vorteile in Gestalt von Erstattungsansprüchen nach dem Bereicherungsrecht des BGB wie auch dem Grunderwerbsteuergesetz muss die Geschädigte jedoch nicht selbst durchsetzen. Ihr steht es in dieser Situation frei, den hiermit verbundenen Durchsetzungsaufwand wie auch das Insolvenzrisiko auf den Schädiger zu verlagern. Entsprechend dem Grundgedanken der Regelung des § 255 BGB ist der Schädiger allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung deser der Geschädigten gegen den Dritten zustehenden Ansprüche zum Schadenersatz verpflichtet.

Hierbei ist im Weiteren die Anzeigepflicht gegenüber der zuständigen Finanzbehörde nach den formalisierten Maßgaben § 46 AO zu beachten, ohne die die Abtretung nicht wirksam wird.

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