Ferienwohnungen auf den Nordseeinseln Sylt, Föhr, Amrum und in anderen Urlaubsregionen bald illegal?

Von Rechtsanwalt Oliver Schöning 

Vielen Ferienwohnungen auf den Nordseeinseln und anderswo droht derzeit das Aus. 

Hintergrund ist, dass die zuständigen Behörden aktuell prüfen, ob die Nutzung als Ferienwohnung überhaupt zulässig ist. Das Problem besteht darin, dass viele Ferienwohnungen in Gebieten liegen, die in den jeweiligen Bebauungsplänen als reine oder allgemeine Wohngebiete ausgewiesen sind. Das Vermieten von Ferienwohnungen ist in Wohngebieten regelmäßig unzulässig. Dies beruht auf der rechtlichen Definition des Begriffs Wohnen.

„Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der Begriff des Wohnens durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. (…) Gemeint ist damit die Nutzungsform des selbstbestimmt geführten privaten Lebens "in den eigenen vier Wänden", die auf eine gewisse Dauer angelegt ist und keinem anderen in der Baunutzungsverordnung vorgesehenen Nutzungszweck verschrieben ist, insbesondere keinem Erwerbszweck dient. Bei Ferienwohnungen, die vom Nutzungskonzept her ständig wechselnden (Ferien-) Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, fehlt es an der für die Wohnnutzung kennzeichnenden dauerhaften Häuslichkeit.“  (Schleswig-Holsteinisches VG Beschluss vom 02.06.2022 - 2 B 12/22).

Was heißt das konkret?

Einigen Vermietern sind schon Bescheide mit Nutzungsuntersagungen ins Haus geflattert, weitere werden mit Sicherheit folgen. Allein für Sylt gehen die Behörden von einer hohen vierstelligen (!) Zahl illegaler Ferienwohnungen aus. Auf den anderen Inseln  und in anderen Ferienregionen ist es kaum anders. Dies kann durchaus existenzbedrohend sein, da die Behörde nach Ablauf einer kurzen „Galgenfrist“ die Vermietung schlicht komplett verbietet und mit sehr hohen Zwangsgeldern belegt.

Was können Vermieter tun?

Als erstes sollte einmal die eigene Baugenehmigung überprüft werden. Sieht diese eine Nutzung als Ferienwohnung vor, dürfte es keine Probleme geben.

Falls nicht,  gilt es anhand der Bebauungspläne zu überprüfen, ob die eigene Immobilie betroffen sein kann, sprich, ob sie grundsätzlich in einem Wohngebiet liegt.

Falls ja muss geprüft werden, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Hierzu sollte ggfs. mit der Behörde Kontakt aufgenommen und bei der Gemeinde gefragt werden, ob die Bebauungspläne in Zukunft geändert werden.

Diese Schritte sollten sorgfältig geplant und bedacht werden. Gerne kann kann ich Ihnen eine erste juristische Einschätzung der Lage geben und Sie bei den weiteren Schritten begleiten.

Oliver Schöning 

Rechtsanwalt