Ferienwohnungen und andere kurzfristige Untervermietungsformen

Es gibt viele Gründe, einen Untermieter aufzunehmen, egal ob privat oder in einem Gewerberaum. Mal wird nur ein Zimmer in der WG untervermietet, mal eine komplette Büroetage. Normalerweise wird der „Mietzins“ in Geld bezahlt, manchmal werden Räumlichkeiten auch gegen handwerkliche Leistungen oder Hilfe bei Haushalt oder Pflege zur Verfügung gestellt.

In dieser Serie von Rechtstipps wurden unter anderem bereits die Grundlagen der Untermiete erläutert, die Umstände herausgearbeitet, unter denen ein durchsetzbarer Anspruch auf Untermiete besteht und auch die Besonderheiten bei der Untervermietung von Gewerberaum beleuchtet.

Zahlreiche Gründe für vorübergehende Untervermietung

Unter dem Begriff der zeitweisen oder nur vorübergehenden Untervermietung wird verstanden, dass jemand sein Zimmer, seine Wohnung oder einen Teil seiner gemieteten Wohnung für einen Zeitraum von wenigen Tagen bis mehreren Wochen an fremde Personen weitervermietet. 

Bedarf für solche Angebote besteht vielfach. Sei es als Ferienunterkunft für Tagesgäste, Monteure oder Messebesucher, die nur einen Platz zum Schlafen benötigen oder Auszubildende und Studierende, die auf der Suche nach einer festen Bleibe noch erfolglos waren. 

Ohne Zustimmung des Vermieters geht es nicht

Die erste Hürde, die man als Untervermieter überwinden muss, ist der eigene Vermieter. Ohne ihn läuft bei der Untervermietung für eine kurze Zeit eigentlich gar nichts. Da nützt es einem auch nichts, wenn das Gesetz selbst (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB) davon ausgeht, dass Vermieter unter bestimmten Umständen dazu verpflichtet sind, die Erlaubnis für eine Untervermietung zu erteilen.

Denn zunächst einmal gilt dieser Anspruch auf Untervermietung immer nur dann, wenn lediglich ein Teil der Wohnung als Unterkunft weitervermietet wird. Wird die ganze Wohnung vorübergehend jemand anderem überlassen, darf der Vermieter seine Genehmigung ohne weitere Begründung verweigern.

Wenn es nur um einen Teil der Wohnung geht, kann für den Mieter durchaus ein berechtigtes Interesse bestehen, die Wohnung vorübergehend unterzuvermieten. Dabei gehört der Umstand, dass jemand nicht genug Geld hat, um die Wohnung allein zu finanzieren, durchaus zu den berechtigten Interessen im Sinne des § 553 BGB.

Hier dürfte jedoch die Praxis der Theorie einen Strich durch die Rechnung machen – denn der Vermieter muss bei jedem neuen Untermieter zustimmen. Das ist bei häufigeren Wechseln der Untermieter unpraktikabel, da dem Vermieter jedes Mal der neue Untermieter im Vorwege bekannt gemacht und ihm auch eine gewisse Prüf- und Überlegungsfrist zugestanden werden muss. Selbst wenn man das so machen würde, hätte der Vermieter wahrscheinlich nach dem zweiten oder dritten Untermieter innerhalb von einem halben Jahr bereits einen triftigen Ablehnungsgrund – nämlich wegen des erhöhten Aufwandes, ständig neue Erlaubnisse für die Untervermietung zu gewähren.

Ausweg „Besuch“ ist eine Sackgasse

Wer also keinen Vermieter hat, dem es egal ist, wie häufig die Wohnung untervermietet wird, bzw. der die generelle Erlaubnis dazu gegeben hat, könnte in die Versuchung kommen, seine Gäste einfach als „Besuch“ zu deklarieren. Schließlich darf man selbstverständlich Besuch in seiner Wohnung haben und der darf auch gerne länger bleiben.

Im Internet kursieren dazu verschiedene Zeitangaben – das spielt hier aber keine Rolle. Die Rechtsprechung bewertet zwar einen Besucher nach einer bestimmten Zeit als Untermieter, wenn nicht besondere Umstände dagegensprechen. Das bedeutet aber nicht, dass jeder Untermieter zunächst als Besucher zu gelten hat. Besuch ist Besuch und Untervermietung ist Untervermietung – bereits ab dem ersten Tag.

In der Praxis wird man vielleicht mit der Behauptung eine Weile durchkommen, die wechselnden Gäste seien lediglich Besuch. Neugierige Nachbarn, redselige Untermieter oder Informationen in sozialen Netzwerken und den einschlägigen Vermittlungsplattformen lassen eine solche Täuschung schnell auffliegen – und dann droht sogar die Kündigung der Wohnung.

Auch staatliche Stellen mauern

Auch wenn der Vermieter damit einverstanden ist, können einer schnell wechselnden Untervermietung weitere Hürden entgegenstehen. Denn Städte und Kommunen haben häufig mit Wohnungsnot zu kämpfen und wollen verhindern, dass Wohnungen insbesondere als Ferienwohnung genutzt werden und dann dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen.

Unter dem Stichwort „Zweckentfremdung“ gibt es in zahlreichen Bundesländern Vorschriften, die zumindest die Kurzzeitvermietung von kompletten Wohnungen einschränken. Vielfach muss eine Wohnung zumindest ein halbes Jahr lang von dem eigentlichen Bewohner genutzt werden. Den Rest der Zeit kann untervermietet werden. Das reicht, um einen mehrmonatigen Auslandsaufenthalt wegen Arbeit oder Studium zu überbrücken oder vor dem endgültigen Zusammenziehen eine Partnerschaft zu testen.

Allerdings ziehen die Kommunen die Zügel teilweise weiter an. In Hamburg beispielsweise darf eine Wohnung nur noch maximal acht Wochen seit 2019 vermietet werden. Man muss die Wohnung bei der Behörde registrieren, um beispielsweise bei Airbnb gelistet zu werden und es drohen erhebliche Bußgelder (hier lesen Sie mehr zur Hamburger Situation)

Fragen?

Wenn Sie zu diesem Thema eine Frage haben oder eine Beratung wünschen, können Sie sich gerne an die Kanzlei Alsterland und Rechtsanwalt Jörn Blank wenden. Rufen Sie einfach an oder melden sich per E-Mail. Beachten Sie bitte, dass zwar nicht die Kontaktaufnahme, aber die weitere Beratung regelmäßig mit Kosten verbunden ist.