Förderungsbezogene Selbstnutzungsklauseln in gemeindlichem Grundstückskaufvertrag

Eine mit einer grundbuchlich abgesicherten Zahlungsverpflichtung sanktionierte Klausel, welche die Bezieher von Fördermitteln an eine mindestens 20-jährige Selbstnutzung des von ihr verbilligt erworbenen Grundstückes bindet, ist unwirksam.

Im vorliegenden Fall hatte die Gemeinde Baugrundstücke eines neuen Wohngebietes im sog. „Einheimischenmodell“ verkauft. Die allen Verkäufen zugrunde liegenden Konditionen des notariellen Grundstückskaufvertrages sahen die primäre Verpflichtung der Käufer vor, das Wohnhaus mindestens 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit selbst zu bewohnen, anderenfalls war das Grundstück zurückzuübertragen oder eine zusätzliche Zahlung über den damaligen als auch aktuellen Grundstückswert hinaus zu leisten.

Diese Klauseln sind, gemessen an der Regelung des § 11 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, unwirksam, weil sie die Kläger unangemessen benachteiligen. Als privatrechtlicher städtebaulicher Vertrag im Sinne des § 11 BauGB hielt dieser bereits der Prüfung auf das hierin normierte Gebot der angemessenen Vertragsgestaltung, darüber hinaus als allgemeine Geschäftsbedingung einer entsprechenden Inhaltskontrolle nicht stand. Dies hat das OLG Frankfurt a.M. mit Urteil vom 27.08.2009 zum Az. 22 U 213/07 auf Antrag der klagenden Käufer festgestellt, nachdem die Gemeinde auf die Vereinbarung nicht verzichten wollte.

Da nach dem Wortlaut der Selbstnutzungsklausel über einen Zeitraum von 20 Jahren hinweg eine Primärverpflichtung der Kläger bestand, weder aus ihrem Haus ausziehen, noch es etwa leer stehen zu lassen, ohne dass hierfür eine mögliche Zustimmung der Stadt oder sonst eine Härtefallregelung nach dem zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Vertragsverständnis vorgesehen war, schränkte nach Auffassung des OLG Frankfurt diese Vertragsbestimmung im Lichte der Wertung der Grundrechte des Art. 1, 2 und 11 GG die Kläger unangemessen ein. So wird die freie Wohnsitzwahl schlechthin ausgeschlossen. Zudem erweist sich der Zeitraum insbesondere in Bezug auf persönliche Lebensentscheidungen wie etwa die über eine Dauer von 20 Jahren hinweg kaum zu kalkulierenden beruflichen und privaten Beziehungen oder auch die Anforderungen an die berufliche Mobilität als zu lang. Um den bis dahin eintretenden Fallgestaltungen Rechnung zu tragen, hätte zumindest eine sog. Härteklausel oder Ausnahmeregelung vereinbart werden müssen. Da dies vorliegend nicht der Fall war, versagte der Senat auch der die unterlassene Selbstbewohnung sanktionierenden Klausel auf die Zuzahlungsverpflichtung zumal in der vorliegenden Vertragsstrafengestaltung die Wirksamkeit schlechthin. In ihrer Gesamtheit schießen diese über die Sicherung der an sich billigenswerten Zwecke eines Einheimischenmodells, Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Revision zum BGH wurde zugelassen und wird dort unter dem Az V ZR 175/09 geführt.

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