Geschäftsraummiete senken wg. COVID19 - wie geht das? Neues Gesetz seit 31.12.2020 hilft

Durch den Corona-Lockdown sind bekanntlich seit März 2020 und auch jetzt weiter seit November 2020 für viele Gewerbetreibende ihre Geschäftsräume nicht oder nur eingeschränkt zur Umsatzerzielung verwendbar - Restaurants, Einzelhandel, Friseurbetriebe, aber auch Büros mitunter, durch die Anordnung zur wohlwollenden Gewährung an die Mitarbeiter von Home-Office, fußend auf den MP-Konferenzen, mit nachfolgenden ständig sich ändernden Corona-Rechtsverordnungen der Bundesländer, zur Eindämmung der Ausbreitung des COVID-19-Virus.

Wie ist dies nun geregelt?

Darauf hat der Gesetzgeber nun reagiert und am 16./17.12.2020 ungewöhnlich kurzfristig ein Gesetz  in Kraft gesetzt, seit dem 31.12.2020, nach dem für Nicht-Wohnräume nun eine gesetzliche Vermutung gilt, nach der im Fall von staatlichen Maßnahmen zur staatlichen Pandemiebekämpfung Einschränkungen bei der Nutzung der angemieteten Nicht-Wohnräume für die betroffenen Betriebe entstehen, es indiziert ist, dass dies einen Wegfall der Geschäftsgrundlage über die Höhe der ursprünglichen vertraglichen Miete darstellt, und damit  der Vermieter verpflichtet ist, die Geschäftsraummieten der betroffenen Betriebe entsprechend zu senken.  Im Detail müssen einige Sach-Informationen dann gesammelt werden zum und über den Betrieb und über die jeweils aktuellen Verordnungen sowie - wenn  Einigungen nicht sofort erzielbar sind, kurzfristig Klagen beim jeweils zuständigen Landgericht zu erheben.

Wegfall der Geschäftsgrundlage im neuen Gesetz

Für Gewerbeberaummiet- und pachtverhältnisse, die von staatlichen COVID-19-Maßnahmen betroffen sind, wird nun gesetzlich vermutet - für den Vermieter widerleglich -, dass erhebliche Nutzungs-Beschränkungen kausal in Folge der COVID-19-Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können, bei der die Gewerberaummieten abzusenken sind. Die Verhandlungen zwischen den Gewerbe-/pacht-Vermietern und den Mietern werden dadurch erheblich vereinfacht, und im Erforderlichenfall die Klagemöglichkeit deutlich erleichtert sowie massiv zeitlich beschleunigt, da die Landgerichte die erste mündliche Verhandlung spätestens binnen 1 Monats durchführen sollen.

Neue gesetzliche widerlegliche Vermutung der Störung der wesentlichen Geschäftsgrundlage

Diese gesetzliche Vermutung kann der Gewerberaum-Vermieter widerlegen, wofür er konkreten Vortrag leisten muss, aus welchem Einzelfall-Grunde  des Mietvertrages keine Kausalität zur Umsatzreduzierung/-verlust, gegeben sein soll, oder inwieweit bereits im Mietvertrag für solche Situation Vorsorge getroffen wurde. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Gewerbemieter im Vertrag ein Sonderkündigungsrecht hat für solche Situationen (so eine Entscheidung LG Heidelberg 2020).

Auf die persönlichen und wirtschaftlichen Lebensumstände  des Mieters (z.B. ob er erst seine kompletten privaten Rücklagen, einschließlich der angesparten Altersvorsorge, verbraucht hat oder ob er dies überhaupt muss oä), soll es grundsätzlich nicht ankommen  -  der Gewerberaummieter soll nach dem Willen des Gesetzgebers gar nicht erst „pleite“ gehen vorher, durch die nun nicht mehr aufbringbare Gewerbemiete /-pacht.

Verschiedene rechtliche Detailfragen werden nun nach und nach die Gerichte in den Entscheidungen klären.

 Wie ist der Ablauf zur Anpassung der Gewerberaummiete?

Da das Recht aus Art. 240 § 7 EGBGB ein sog. Gestaltungsrecht ist, muss es seitens des Mieters formgerecht beim Vermieter für staatliche Beschränkungsmassnahmen wirksam ausgeübt werden; „automatisch“ erfolgt keine Anpassung der Höhe nach.  Klappt das nicht sehr zügig, muss dann zeitnah Klage auf Anpassung der Miete beim jeweils zuständigen Landgericht erhoben werden.

Diese Verfahren sollen die Gerichte nach der prozessualen Begleitvorschrift,  vorrangig und zügig, mit dem ersten frühen Termin  binnen eines Monats, abwickeln.  

Gesetzesstand des Rechtstipps:  27.01.2021

Rechtsanwältin Iris Schuback aus Hamburg