Gewerberaummietrecht: Berücksichtigung staatlicher Hilfen bei Vertragsanpassung

Während der Corona-Pandemie musste so mancher Gewerbebetrieb vorläufig schließen. In der Rechtsprechung hat sich inzwischen herausgebildet, dass dies für die fragliche Zeit zu einer Vertragsanpassung führt. Aber was passiert, wenn der Gewerbetreibende Unterstützung durch staatliche Leistungen für die fragliche Zeit erhält?

Der BGH hat dies in einem aktuellen Fall entschieden.

Der Fall des BGH in XII ZR 75/21

Der Streitfall drehte sich um eine Bäckereifiliale, die ein kleines Café in ihren Räumen betrieb. Während der Pandemie musste das Café schließen. Aus diesem Grund zahlte die Bäckerei rund 630 € im Monat weniger an Miete.

Die Argumentation des BGH

Der BGH kommt nach intensiver Prüfung zu dem Ergebnis, dass auch dieser Fall nach den Prinzipien der Störung der Geschäftsgrundlage geprüft und entschieden werden muss.

Dabei tätigt der BGH interessante Aussagen dahingehend, was die Parteien zur Geltendmachung einer Störung der Geschäftsgrundlage vortragen müssen.

Der Bundesgerichtshof erklärt, die Vertragspartei, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufe, müsse nachweisen, dass ihr ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. Dabei müsse diese Partei darlegen, welche mit zumutbaren Anstrengungen sie unternommen habe, um drohende Verluste auszugleichen.

Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat.

Kann der Mieter dies nicht darlegen und beweisen, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.

Für das Beispiel der Corona-Pandemie musste der Betreiber des Cafés im Urteilsfall darlegen, dass der Umsatzrückgang im fraglichen Zeitraum auf einer pandemiebedingten Verringerung der Anzahl der Plätze und nicht auf einer allgemeinen Zurückhaltung der Kunden während der Pandemie beruhte.

An dieser Stelle ging der Prozess für den Beklagten Mieter verloren.

Neu an diesem Verfahren ist, dass der Bundesgerichtshof die staatlichen Unterstützungsleistungen mit in die Beurteilung der Unzumutbarkeit der unveränderten Vertragsbedingungen mit einbezieht und dass er darstellt, welche Darlegungslast denjenigen trifft, der sich in diesen Fällen auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft.