Immobilien in Thailand: Erwerb und Absicherung

Thailand ist nicht nur ein beliebtes Reiseziel für deutsche Touristen: Viele unserer Mandanten haben im Laufe der Zeit das Land so lieb gewonnen, dass sie dort inzwischen eine eigene Immobilie besitzen.

Da aber bekanntermaßen ein Ausländer in Thailand kein direktes Eigentum erwerben kann, wird man als Ausländer durch verschiedene rechtliche Konstruktionen nur zum „Quasi-Eigentümer“ zum Beispiel von Ferienhäusern und -anlagen in besonders beliebten Reisegebieten wie zum Beispiel Chang Mai oder Phuket. Da es allerdings auch eine Vielzahl von Deutschen gibt, die in Thailand verheiratet sind oder mit einer Lebensgefährtin wohnen, finden sich auch im Issan – dem nordöstlichen Teil von Thailand bestehend aus 19 Provinzen – viele solcher Häuser.

Wie erwähnt kann ein Ausländer in Thailand nicht Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks werden. Zudem gelten unterschiedliche Regeln für unterschiedliche Arten von Grundstücken. Zum Beispiel befinden sich viele Grundstücke im Eigentum des Militärs und teilweise kann das Land nur zu bestimmten Zwecken erworben werden. Daher ist es zwingend notwendig, dass man sich vorab genau über die Situation und die Möglichkeiten informiert, um vor bösen Überraschungen gefeit zu sein.

Situation: Im laufenden Besitzverhältnis

Bei und nach Abschluss eines Leasingvertrages zur Sicherung der Investitionen ist zu beachten:

Ist man „Besitzer“ eines Apartments oder eines Hauses in einer Ferienanlage, gibt es in der Regel eine Verwaltung, mit der man vertraglich verbunden sein muss. Auch hier ist es wichtig, dass die geltenden Verträge geprüft werden, man vertraglich gut aufgestellt ist und typische Fragen rechtzeitig geklärt sind, zum Beispiel deutsch- oder englischsprachiger Ansprechpartner, Vorgehensweise bei einem Erbfall, Sicherstellung von Post bei Abwesenheit, Schlüsselhinterlegung bei Abwesenheit, Erreichbarkeit aus dem Ausland (von Deutschland aus).

Situation: Erbfall

Kommt es zu einem Erbfall, stellen sich für die Erben eine Reihe von Fragen. Es kommt immer wieder vor, dass ein deutsches Ehepaar ein Haus oder ein Apartment in einer Anlage hält, der Vertrag mit dem thailändischen Unternehmen oder der Verwaltung allerdings nur mit einem der Ehepartner abgeschlossen ist. Tritt dann der Erbfall ein, muss geklärt werden, wie der Erbe bestehenden Verträge eintreten kann, wenn dies gewünscht ist. Schwieriger wird es noch, wenn die Erben in Deutschland leben und keinerlei Bezug zu der Immobilie haben, entsprechend auch keine Kenntnisse von den Umständen vor Ort besitzen.

Situation: Deutsch-thailändisches Ehepaar bzw. Lebensgefährten

Wenn ein deutsch-thailändisches Ehepaar oder auch unverheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie bewohnen, besteht in der Regel keine gesellschaftsrechtliche Konstruktion im Hinblick auf das Eigentum. Oft werden individuelle Verinbarungen geschlossen (zum Beispiel wird oft das Landeigentum beim thailändischen Lebenspartner eingetragen). Daher sollten diese Konstellationen genau geplant werden: Schon beim Erwerb sollte der/die nicht-thailändischer Lebenspartner/in für eine vertragliche Absicherung sorgen.

Auch im Rahmen einer laufenden Beziehung und vor allem auch bei gleichgeschlechtlichen Paaren sollte der ausländische Partner an eine Absicherung denken. Schließlich ist häufig der Fall, dass der der Ausländer einen nicht unbeträchtlichen Teil der Finanzierung übernimmt und entsprechend auch abgesichert sein sollte. Eingetragene Lebenspartnerschaften außerhalb der Ehe existieren in Thailand nicht.

Sind Kinder aus der Beziehung hervorgegangen oder wurden von einem der Partner in die Partnerschaft eingebracht, sollte unbedingt darauf geachtet werden, dass vorher erbrechtliche Lösungen gefunden werden, um auch tatsächlich sicherzustellen, dass dem Erbfall die Kinder Anspruch auf die Immobilie erheben können – und nicht andere Familienmitglieder der thailändischen Ehefrau oder des thailändischen Lebenspartners. Hier entstehen immer wieder Schwierigkeiten, gerade wenn es sich um deutsche Erben handelt, die eventuell noch aus einer vorherigen Beziehung des Erblassers hervorgegangen sind.

Fazit: Sorgfältige Prüfung bewahrt vor bösen Überraschungen

Die Erfahrung zeigt, dass es sich in jedem der begeschriebenen Situationen lohnt, sich ausführlich mit dem Thema zu beschäftigen, wenn man die Absicht hat, sich in Thailand in der ein oder anderen Form niederzulassen. Gerade, wenn es um zwischenmenschliche Beziehungen geht, die den deutschen Part dazu veranlassen, nach Thailand zu gehen, ist es sinnvoll, eine gute Lösung mit der thailändischen Partnerin oder dem thailändischen Partner zu finden und somit vorzusorgen.

Gemeinsam mit unseren Partnern vor Ort in Thailand beraten und unterstützen wir Sie bei diesem Vorhaben. Gerade weil sich die thailändische Mentalität in vielen Punkten von der deutschen unterscheidet und Paare häufig in Englisch kommunizieren (also beide nicht in ihrer Muttersprache) kann eine Beratung in Thai einen entscheidenden Unterschied bei Gesprächen machen, bei denen es um die geplante oder bestehende Existenz der beiden Partner oder Ihrer Familie in Thailand oder Deutschland geht.

Beachten Sie bitte auch unsere Angebote zum Land- und Grundstücksrecht in Thailand auf unserer Website.