Immobilienkauf Mallorca, Ibiza, Menorca (Balearen)

Nutzen Sie unser Immobilienkaufservicepaket zur Vollabwicklung Ihres Immobilienkaufs im Jahre 2022 auf den Balearen mit den Besonderheiten des balearischen Immobilienrechts. Hinzu kommen noch die regionalen Besonderheiten, die selbst auf den einzelnen Inseln Mallorca, Ibiza und Menorca verschieden sind.

Rechtssicherheit beim Immobilienkauf auf Mallorca dank unserer Vorkontrolle, die sich nicht nur auf die Vormerkungen und Lasteneintragungen im Grundbuch beschränkt, sondern auch die Kontrolle der Schuldenfreiheit bei der Eigentümergemeinschaft.

Lasten in einem Grundbuchauszug führen zu einer Verpflichtung des Immobilienkäufers für diese Schuld, wenn der Immobilienverkäufer die Schuld nicht begleicht. Es haftet die Immobilie.

Aus der Praxis:

Beispiel 1

In dem Grundbuchauszug von Palma de Mallorca ist eine steuerliche Vormerkung (afeccion fiscal) ersichtlich, dass der Verkäufer beim Immobilienkauf nicht den 3%igen Rückbehalt für die Nichtresidentensteuer im Modell 211 abgeführt hat.

Beispiel 2

Es gibt eine steuerliche Vormerkung im Grundbuch von Palma de Mallorca, dass die Erbschaftssteuer (impuesto sobre sucesiones) bezahlt wurde zum Betrag von 10.000 EUR; die Finanzbehörde behält sich das Recht vor, den richtigen Zahlbetrag nachträglich festzusetzen.

Vorgehensweise: 

Durch unsere Kanzlei wird im Rahmen der Vorkontrolle geprüft, ob diese Vormerkungen zeitlich befristet sind und damit nicht mehr wirksam. Es werden vom Immobilienverkäufer die einschlägigen Steuererklärungen angefordert und geprüft, ob diese richtig erstellt wurden.

Beispiel 3

Sie erwerben eine Immobilie auf Ibiza und auf dem Grundbuchblatt befinden sich 2 Hypotheken. Der Immobilienverkäufer teilt mit, dass diese gelöscht sind.

Hinweis: 

Eine Hypothek kann zwar wirtschaftlich gelöscht sein und noch im Grundbuch nicht gelöscht sein, doch hier besteht folgendes Risiko: Wenn die Hypothek nicht im Grundbuch vor dem Immobilienkauf auf Ibiza gelöscht wird, dann haben Sie als Immobilienkäufer die Löschungslast, ohne hierzu berechtigt zu sein, da nur der Immobilienverkäufer als Hypothekenschuldner diesen Anspruch zur Löschung gegenüber der hypothekengebenden Bank hat.

Vorkontrolle – notwendige Unterlagen

Für die Vorkontrolle des Immobilienkaufes verlangen wir folgende Unterlagen im Standardfall, wobei je nach Einzelfall noch weitere besondere Unterlagen angefordert werden:

• Kaufurkunde oder Erbschaftsurkunde des Immobilienverkäufers
• Aktueller Grundbuchauszug von Palma de Mallorca oder Ibiza
• Letzter Grundsteuerzahlbeleg von der Gemeinde
• Wertzuwachssteuerberechnung, die wir anhand der aktuellen Rechtsprechung zur Verfassungswidrigkeit prüfen
• Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und die entsprechenden Hauptversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre

Wenn Sie auch privat touristisch vermieten möchten, dann ist auch die Satzung der Eigentümergemeinschaft zu prüfen.

Nicht zuletzt wird die Bewohnbarkeitsbescheinigung geprüft, denn diese ist auf Mallorca seit dem königlichen Dekret 145/1997 verpflichtend, wenngleich der Käufer der Immobilie darauf verzichten kann, was aber keinesfalls empfohlen werden kann, da hierdurch eine touristische Vermietung verhindert wuerde.

Es gibt beim Neubau die Bewohnbarkeitsbescheinigung und ebenso nach einer wesentlichen Renovierung der Immobilie, die sogeannte „cedula de renovació“.

Sollte keine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cedula de habitabilidad) vorliegen, ist von dem Immobilienverkäufer dieselbe zu beantragen. Das Verfahren vor dem Consell de Mallorca dauert ca. einen Monat.

Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist ein Nachweis, dass die Bewohnbarkeit der Immobilie die aktuellen Bauvorschriften der Gemeinde erfüllt und die technischen Bauvorschriften.

Nutzen Sie unser Kompetenzwissen beim Immobilienkauf auf Mallorca, mit dem Sorglos-Immobilienkaufservicepaket: Beratung und Betreuung in deutscher Sprache, mit der Vollabwicklung des Immobilienkaufes von der Vorkontrolle bis zur Grundbucheintragung und Ummeldung von Strom, Wasser, Grundsteuer und langfristiger steuerlicher Betreuung für Nichtsteuerresidenten in Spanien, auch bei der komplexen Steuererklärung von Mieteinnahmen in Spanien.