Immobilienkauf Spanien deutscher Notarvertrag Vollstreckung deutsches Schuldanerkenntnis

 Immobilienkauf Mallorca, Spanien mit deutschem Notarvertrag

Vollstreckung deutscher notarieller Schuldanerkenntnisse in Spanien,

Der normale Ablauf eines Immobilienkaufes in Spanien ist es, dass unsere Kanzlei mit einer notariellen deutschen Vollmacht, apostilliert, den Käufer, oder Verkäufer oder auch beide Parteien vor einem spanischen Notar bei der notariellen Unterschrift der Kaufurkunde vertritt, dies vermeidet
 a. steuerliche Probleme in Spanien, da die Grunderwerbssteuer innerhalb von 30 Tagen nach der notariellen Beurkundung bezahlt werden muss

b. keine Eintragungsprobleme im spanischen Grundbuch

c. keine rechtliche Verzoegerung des Eigentumsuebergangs.
 
 Was ist der wesentliche Unterschied einer deutschen notariellen Kaufurkunde und einer spanischen notariellen Urkunde ?

In einer spanischen Notariellen Kaufurkunde geht Besitz und Eigentum an der Immobilie durch Unterschrift der notariellen Kaufurkunde ueber, sprich es ist kein Grundbucheintrag notwendig.

In einer deutschen notariellen Kaufurkunde ist dies nicht der Fall, da der Eigentumsuebergang erst mit der sogenannten Auflassung und Grundbucheintrag stattfindet.
 
 Warum gibt es in Spanien Probleme bei der Grundbucheintragung einer deutschen notariellen Kaufurkunde ?
 Die deutsche Kaufurkunde muesste den Vorschriften des spanischen Zivilgesetzbuches und Hypothekengesetzes entsprechen, was nicht der Fall ist, da der deutsche Notar das deutsche Recht anwendet.

Beispiel: Der Verkäufer verkauft vor einem deutschen Notar seine Mallorca Immobilie und gibt dem Käufer noch ein Darlehen zur Kaufpreisfinanzierung mit notarieller Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung.
 
 Wenn der Käufer sein Immobilieneigentum nicht im Grundbuch in Mallorca eintragen kann, dann koennte der Verkäufer nicht das Schuldanerkenntnis in das spanische Grundbuch der Mallorca Immobilie durch Beschlagnahmeverfuegung eintragen lassen, auf der anderen Seite haette der Käufer nicht einmal Eigentum erworben.
 
 Diese rechtlich streitanfaellige Situation, gibt keiner Partei Rechtssicherheit, die einfach erlangt werden konnte, wenn unsere Kanzlei mit der Umsetzung in Spanien von Immobilienkauf und Absicherung des Darlehens mit einem notariellen Schuldanerkenntnis im Vorfeld beauftragt worden waere, und so beide Rechtsgeschaefte vor einem spanischen Notar nach spanischem Recht haette ausgefuehrt werden koennen.
 
 Praxis TIPP Zur Vollstreckung von notariellen Schuldanerkenntnissen deutscher Notar in Spanien ist zu sagen, dass eine direkte Grundbucheintragung einer Beschlagnahmeverfuegung in das spanische Grundbuch nicht erlangt werden kann.

Sondern es muss beim spanischen Gericht (juzgado de primera instancia) am Belegenheitsort der Immobilie die Vollstreckung beantragt werden.

Nach Art.517.2.4 LEC (spanisches Prozessrecht) muss die „erste“ vollstreckbare Ausfertigung, apostilliert und mit der EGVO1215/2012 Bescheinigung versehen u.a. den Dokumenten dem spanischen Gericht als Anhang zur Vollstreckungsklage eingelegt werden.

Obgleich das exequatur Verfahren abgeschafft wurde, bleibt die rechtliche Zustaendigkeit der Entscheidung ueber das Vollstreckungsverfahren dem Land des Vollstreckungsortes ueberlassen und Spanien laesst die Vollstreckung nur mit gerichtlicher Zulassung zu, sprich es ist eine Vollstreckungsklage notwendig und ein direkter Grundbucheintragung des Schuldanerkenntnis ist nicht moeglich. 

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