Immobilienverkäufe in Spanien, Gewinnbesteuerung des Verkäufers

In Deutschland ist die Gewinnbesteuerung beim Verkauf einer Immobilie auf zehn Jahre limitiert (§ 23 I 1 Einkommensteuergesetz). Spanien kennt diese zeitliche Begrenzung nicht. Seit dem 1. Januar 2007 gilt in Spanien das Prinzip, dass Immobiliengewinne zeitlich unbeschränkt besteuert werden (Gesetz Nummer 35/2006). Jedoch kein Gesetz ohne Ausnahme: Sonderregelungen gelten für Immobilien, die vor dem 31.12.1986 bzw. vor dem 31.12.1994 erworben wurden.

Die Höhe der Steuer (es ist die Einkommensteuer, da auch Immobiliengewinne steuerliche Einkünfte darstellen) beläuft sich auf 21 % des zwischen Erwerb und Verkauf erzielten Zugewinns. Für Residentes gilt sogar ein Steuersatz von 27 %, und wenn der Gewinn höher als 406.000,-- Euro beträgt, sogar noch mehr. Hierbei sind jedoch die Nebenkosten für Steuer, Notar, Grundbuchamt, Makler, Rechtsanwalt und Steuerberater wie auch Investitionskosten in das Immobilienobjekt dem Erwerb hinzuzurechnen. Das wirkt sich gewinnmindernd aus. Die entsprechende Steuererklärung ist seitens nicht residenter Verkäufer binnen vier Monaten nach Protokollierung des notariellen Kaufvertrages abzugeben und der entsprechende Steuerbetrag an den spanischen Fiskus abzuführen. Residentes haben eine längere Frist, da die Immobiliengewinne in der jährlichen Steuererklärung (IRPF) erklärt werden.

3 %iger Einbehalt wird verrechnet

Hiervon abzuziehen ist der so genannte Einbehalt - retención - , den der Käufer einer spanischen Immobilie auf das Einkommensteuerkonto des nicht in Spanien ansässigen Verkäufers abzuführen hat. Es handelt sich um 3 % des protokollierten Kaufbetrages, der an den Fiskus geht, während der Verkäufer 97 % des Kaufpreises erhält. Die steuerliche Bemessungsgrundlage für den Einbehalt ist also der notariell protokollierte Kaufpreis, während die Bemessungsgrundlage der 21 %igen Verkäuferbesteuerung der durch Erwerbs- und Veräußerungsnebenkosten und Investitionskosten bereinigte Immobiliengewinn ist. Bei der Berechnung der Verkäufersteuer ist mithin der steuerliche Einbehalt abzuziehen, wie das nachfolgende Beispiel dies auch zahlenmäßig näher erläutert:

Immobilienerwerb am 2. Januar 1997:

Kaufpreis, umgerechnet in Euro                                                     € 100.000,00

Kaufnebenkosten (Belege vorlegen)                                              €   15.000,00

Bauliche Verbesserungen (Belege vorlegen)                                 €   20.000,00

Ausgangsbasis                                                            ca.              €                                                                                     135.000,00,

wobei eine Inflationsanpassung stattfindet.

Verkauf am 2. Januar 2012:                                                            € 200.000,00

Verkäufergewinn                                                                             €   65.000,00

Freibeträge existieren nur für Objekte, die vor

dem 31.12.1994 erworben wurden.

21 % Gewinnbesteuerung von 65.000,-- Euro                                €   13.650,00

Abzgl. abgeführten Einbehalts von 3 % von 200.000,-- Euro         €     6.000,00

Steuerlicher Restbetrag                                                                  €     7.650,00

Es ist auf Formular 210 eine Verkäufersteuererklärung binnen vier Monaten nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages abzugeben.

Steuerfreiheit für steuerlich in Spanien Ansässige

Handelt es sich um das eigen genutzte Wohnobjekt (vivienda habitual) des Verkäufers, der die steuerliche Residenz in Spanien besitzt -was erforderlichenfalls durch eine entsprechende Bescheinigung der spanischen Steuerbehörde zu belegen ist- und spanische Einkommensteuer bezahlt bzw. die erforderlichen Einkommensteuererklärungen abgegeben worden sind, so ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, wenn

a)     der Verkäufer 65 Jahre oder älter ist

b)     es sich bei dem Verkäufer um einen Pflegebedürftigen (situación de dependencia severa o gran dependencia) im Sinne des Gesetzes 39/2006 (sog. Ley de Dependencia) handelt oder wenn

c)     der Verkäufer ein neues eigen genutztes Wohnobjekt innerhalb von 2 Jahren nach der Veräußerung seiner eigen genutzten Wohnung erwirbt (reinversión)

Seit 2007 besteht die Steuerfreiheit des Wertzuwachses für Pflegebedürftige. Damit ist eine steuergünstige Maßnahme geschaffen worden für Fälle, in denen das eigen genutzte Immobilienobjekt eines schwer pflegebedürftigen Residenten verkauft wird. Die Steuerfreiheit des Wertzuwachses in diesen Fällen soll es dem Pflegebedürftigen ermöglichen, selbst für die durch die Abhängigkeitssituation bedingten hohen Kosten aufkommen zu können. 

Notwendigkeit der spanischen Ausländersteuernummer (NIE/NIF)

Bei Immobilientransaktionen jeder Art, also beispielsweise beim Erwerb, Verkauf, Schenkung oder Hypothekenaufnahme, müssen auch EU-Ausländer eine so genannte Ausländersteuernummer (NIE/NIF) besitzen. Ohne diese darf der amtierende Notar zwar eine Protokollierung vornehmen, die Umschreibung kann aber (noch) nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Das Verfahren zur Erlangung der NIE/NIF ist außerordentlich bürokratisch und zeitaufwändig, kann aber durch notariell Bevollmächtigte erledigt werden.

Besteuerung durch den deutschen Fiskus:

In Einzelfällen kann auch der deutsche Fiskus ein Besteuerungsrecht haben, wenn trotz erfolgter Anrechnung der spanischen Steuern ein (Rest-)besteuerungsanspruch besteht (Art. 13 Abs. 1 DBA Deutschland / Spanien). Zwar sind Veräußerungsgewinne aus in Spanien belegenen Grundstücken aus der Bemessungsgrundlage der deutschen Steuer herauszunehmen. Doch gilt der Progressionsvorbehalt im Rahmen der Freistellungsmethode nach Artikel  23 I 1 a) DBA Deutschland / Spanien. Dies ergibt sich aus dem Beschluss des Bundesfinanzhofs vom 19.05.2010 und der Rundverfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt vom 18.10.2010.

Aufgrund des neuen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland / Spanien vom 03.02.2011 gilt jedoch die Anrechnungsmethode für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen wie auch aus dessen Veräußerung. Danach wird die in Spanien entrichtete 21 %ige Steuer in Deutschland angerechnet.

Von Dr. Burckhardt Löber und Dr. Alexander Steinmetz

Frankfurt am Main im Juni 2013