Kann die Wohnflächenangabe im Mietvertrag unverbindlich sein?

Dies entschied das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg, Urteil vom 22.12.20, Az. 25a C 312/20) in einem Streit eines Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen wegen geringer Wohnungsgröße als vom Vermieter angegeben. 

Laut Mietvertrag war die Wohnfläche ca. 66,00 m² groß. In § 1 Ziffer 2 Sätzen 2 und 3 des Mietvertrages hieß es, daß diese Angabe einen Messfehler enthalten könnte und deshalb nicht zur Festlegung der Größe vorgesehen sei. Im Zeitraum von Juni 2018 bis Mai 2019 zahlte der Mieter eine Nettokaltmiete von 1.189,65 €, im Zeitraum von Juni 2019 bis März 2020 dann 1.225,34 €. Ein Sachverständiger vermaß die Wohnfläche auf nur 53,88 m². Der Mieter machte deshalb Rückzahlungsansprüche von monatlich 218,42 € für die Monate Juni 2018 bis Mai 2019 und  224,97 € monatlich für die Monate Juni 2019 bis März 2020 geltend, insgesamt also4.870,74 €. Die Miete könne aufgrund einer

Wohnflächenunterschreitung von 18,36% entsprechend gemindert werden, weil im Mietvertrag eine Wohnfläche von 66 m² vereinbart worden sei.

Dies entschied das Amtsgericht Hamburg (AG Hamburg, Urteil vom 22.12.20, Az. 25a C 312/20) in einem Streit eines Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen wegen geringer Wohnungsgröße als vom Vermieter angegeben. Laut Mietvertrag war die Wohnfläche ca. 66,00 m² groß. In § 1 Ziffer 2 Sätzen 2 und 3 des Mietvertrages hieß es, daß diese Angabe einen Messfehler enthalten könnte und deshalb nicht zur Festlegung der Größe vorgesehen sei. Im Zeitraum von Juni 2018 bis Mai 2019 zahlte der Mieter eine Nettokaltmiete von 1.189,65 €, im Zeitraum von Juni 2019 bis März 2020 dann 1.225,34 €. Ein Sachverständiger vermaß die Wohnfläche auf nur 53,88 m². Der Mieter machte deshalb Rückzahlungsansprüche von monatlich 218,42 € für die Monate Juni 2018 bis Mai 2019 und  224,97 € monatlich für die Monate Juni 2019 bis März 2020 geltend, insgesamt also4.870,74 €. Die Miete könne aufgrund einer Wohnflächenunterschreitung von 18,36% entsprechend gemindert werden, weil im Mietvertrag eine Wohnfläche von 66 m² vereinbart worden sei.

Wie hat das Gericht entschieden?
Das AG Hamburg entschied aber zu Gunsten des Vermieters und wies die Klage des Mieters ab. Ein Minderungs- und Rückzahlungsanspruch bestehe nach ständiger Rechtsprechung nur dann, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der vertraglichen Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mieträume dient und nicht nur der Beschreibung der Mieträume ( BGH, Urteil vom 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09). Nur dann, wenn die Flächenangabe im Mietvertrag Bestandteil des vom Vermieter zu erfüllenden Leistungsprogramms ist, ist der Umstand, dass die tatsächliche Fläche kleiner ist, ein Mangel mit der Folge von Gewährleistungsrechten des Mieters (z.B. OLG Dresden, Urteil vom 21.10.20, Az. 5 U 1257/20).

Die Flächenangabe im Mietvertrag des vom AG Hamburg zu entscheidenden Fall war nicht Bestandteil der vom Vermieter zugesicherten Eigenschaft der Wohnung geworden. Welche Bedeutung einer Flächenangabe in einem Mietvertrag zukommt, ist immer im Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln ( so z.B. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v.  07.07.14, Az. 11 C 545/13). Im dem AG Hamburg zur Beurteilung vorgelegten Mietvertrag war festgelegt, dass die Quadratmeterangabe der Wohnung nicht der Festlegung dienen sollte, sondern sich Größe der gemieteten Räume aus den sonstigen Angaben über die Räume ergebe. Dies folge daraus, daß in § 1 des Mietvertrages darauf hingewiesen wurde, dass die Größenangabe Messfehler enthalten könne und deshalb nicht zur Festlegung der Größe der Mieträume diene.

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