Kauf von Ferienimmobilien in Italien

Beim Kauf einer Immobilie in Italien sind die in Italien geltenden rechtlichen Regelungen zu beachten. Diese unterscheiden sich teilweise grundsätzlich von den Regelungen in Deutschland. So wird der Immobilienerwerb in Italien regelmäßig in drei Schritten vollzogen und zeigt innerhalb dieser Schritte weitere deutliche Unterschiede zum Erwerb einer Immobilie in Deutschland.

1. Schritt: Abschluss des Vorvertrages (contratto preliminare)

Haben sich Käufer und Verkäufer gefunden und sich über die Einzelheiten des Kaufs geeinigt, so wird nicht zunächst ein Notar aufgesucht, sondern es kommt typischerweise zunächst zum Abschluss eines Vorvertrages. Darin verpflichten sich die Parteien, den notariellen Kaufvertrag – so wie er im Vorvertrag ausgehandelt wird – abzuschließen.

Üblicherweise ist bei Abschluss des Vorvertrages eine Anzahlung auf den Kaufpreis zu leisten. Sie liegt in der Regel zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises. Die Anzahlung ist jedoch nicht zwingend, sondern verhandelbar. Es gibt von Gesetzes wegen unterschiedliche Formen der Anzahlung mit unterschiedlichen Rechtsfolgen. Sehr gebräuchlich ist die vertragliche Gestaltung dahingehend, dass die Anzahlung als Bestätigungsanzahlung (caparra confirmatoria) zu qualifizieren ist. In diesem Fall ist die Anzahlung der Betrag, den eine Vertragspartei verliert, wenn sie vorvertragswidrig den Notarvertrag nicht abschließt. Hat z. B. der Verkäufer den Nichtabschluss zu vertreten, so muss er die caparra in doppelter Höhe zurückzahlen. Der Käufer kann sich für diesen Fall durch eine (Bank-)Garantie die Rückzahlung seiner Anzahlung absichern lassen, falls der Verkäufer vertragsbrüchig wird. Bei sehr hohen Anzahlungen kann dies durchaus sinnvoll sein. Verweigert hingegen der Käufer den Abschluss des Notarvertrages, so verliert er die geleistete caparra. Diese stellt in der Wirkung eine Vertragsstrafe dar.

2. Schritt. Abschluss des notariellen Kaufvertrages (atto di compravendita)

Der eigentliche Kaufvertrag wird nach Ablauf des im Vorvertrag bestimmten Zeitraums und zu den weiteren darin festgelegten Bedingungen üblicherweise vor einem Notar abgeschlossen. Der notarielle Kaufvertrag dient der Eigentumsübertragung. Mit Unterschrift unter den Notarvertrag geht das Eigentum – anders als in Deutschland – automatisch über. Das Immobilienregister in Italien hat lediglich deklaratorischen Charakter.

3. Schritt: Eintragung des Eigentumsübergangs in das Kataster- und Grundbuchamt

Die Eintragung hat lediglich deklaratorischen Charakter. Der Eigentumsübergang erfolgt schon mit dem notariellen Vertrag. Eine Ausnahme von dieser Regelung existiert lediglich in den Regionen Trentino, Alto Adige (Südtirol) und Friuli-Venezia-Giulia. In diesen Regionen erfolgt der Eigentumswechsel erst mit der Eintragung ins Immobilienregister.

Fazit:

Ersichtlich weichen das italienische Rechtssystem und die Handhabung beim Eigentumswechsel von Immobilien doch sehr vom „deutschen System“ ab. Das Verständnis der juristischen Feinheiten beim Grundstückskauf in Italien ist unbedingte Voraussetzung dafür, dass dieser reibungslos und zügig abgewickelt werden kann und es für den Käufer kein böses (und teures!) Erwachen gibt.

Gerne unterstützen und beraten wir Sie rechtlich in allen Fragen zum Immobilienerwerb landesweit in Italien.