Was ist bei Erbschaft von Vermögen in Italien zu beachten? Teil 5: Verkauf der geerbten Immobile

Sie haben eine Immobilie in Italien geerbt und möchten diese nun möglichst schnell verkaufen? Dann sollten Sie Folgendes beachten: 

Der Erbschaftsverkauf (= Verkauf der Erbschaft als Ganzes) ist nach italienischem Recht zwar grundsätzlich möglich, kommt aber in der Praxis kaum vor. Dies auch deshalb, weil er entgegen anderslautender Auskünfte gerade nicht dazu führt, dass der Erbe dabei nichts Weiteres zu veranlassen hätte, als nur die Erbschaft insgesamt zu verkaufen. Tatsächlich sieht nämlich das italienische Registerrecht immer die nachvollziehbare Rechtsnachfolge der Eigentümer vor. Von daher kommt der Erbe selbst im Fall des Erbschaftsverkaufs nicht darum herum, dass die Immobilie auf ihn als Eigentümer in Italien ordnungsgemäß umgeschrieben werden muss.

Tatsächlich also kann die geerbte Immobilie nur dann veräußert werden, wenn zuvor die Umschreibung auf den/ die Erben in den italienischen Immobilienregistern als neue Eigentümer erfolgt ist. 

Die Immobilie kann auf die Erben als neue Eigentümer umgeschrieben werden (vgl. hierzu auch unsere Rechtstipps: „Die Immobilie in Italien im Erbfall“ und „Was ist bei Erbschaft von Vermögen in Italien zu beachten? (Teil I und Teil II), wenn

• die Erbfolge belegt werden kann,
• ein entsprechender Katasterumschreibungsantrag gestellt wurde und
• der Nachweis über die Zahlung von eventuell angefallenen Steuern erfolgt ist. 

Zu den Steuern gehören grundsätzlich die Erbschaftssteuern und die Steuern für die Umschreibung der Immobilie, und zwar die Hypothekar- (2 %) und die Katastersteuer (1 %). 

Bevor die Erben Anträge stellen und Erklärungen einreichen können, ist zwingend allerdings zunächst die italienische Steuernummer, der sog. codice fiscale, zu beantragen. Dann ist noch fristgerecht die sog. Erbschaftsmeldung („dichiarazione di successione“) bei der zuständigen italienischen Steuerbehörde („Agenzia delle Entrate“) einzureichen. Sobald die Bearbeitung der Erbschaftsmeldung durch die Steuerbehörde beendet ist und die entsprechenden Gebühren eingezahlt sind, kann im örtlich zuständigen Katasteramt die Umschreibung des Eigentums erfolgen und der gewünschte Verkauf der Immobilie in Angriff genommen werden.

Tipp: Es kann nur davor gewarnt werden, Umschreibungen „auf eigene Faust“ in Angriff zu nehmen, denn eine fehlerhafte Umschreibung kann später zu ganz erheblichen Problemen führen. Dies allerspätestens dann, wenn die Immobilie verkauft wird und der italienische Notar in dem Zusammenhang seiner Verpflichtung nachkommen muss, die Berechtigung des Verkäufers aufgrund der vorangegangenen Eigentumsübergänge darzulegen. Um ggfs. eine Heilung der fehlerhaften Umschreibung herbeizuführen, müsste/n der Erbe/die Erben mitwirken, was erfahrungsgemäß bei z. T. auch jahrzehntelang zurückliegenden fehlerhaften Umschreibungen ein zeit- und kostenintensives Unterfangen darstellt. In nicht wenigen Fällen scheitert ein Immobilienverkauf letztlich auch daran, dass eine Heilung nicht mehr herbeigeführt werden kann. 

In dem Fall würde der Verkäufer sich dann auch schadenersatzpflichtig machen, soweit ein im italienischen Recht gängiger Vorvertrag abgeschlossen wurde (vgl. hierzu auch unsere Rechtstipps: „Immobilienerwerb in Italien: in 5 Schritten zu eigenen Immobilie“ und „Kauf von Ferienimmobilien in Italien“), was der Regelfall sein dürfte. Dann würden sich u. U. auch die Erben, die seinerzeit die fehlerhafte Umschreibung herbeigeführt haben, Schadensersatzforderungen ausgesetzt sehen, denn der Verkäufer könnte versuchen, sich für seine Schadenersatzverpflichtung gegenüber dem Käufer wiederum an dem Erben/den Erben schadlos zu halten.

Sie haben noch Fragen im Zusammenhang mit einer Erbschaft in Italien oder dem Kauf und Verkauf von Immobilien in Italien? Wenden Sie sich an uns: Gerne beraten und unterstützen wir Sie rechtlich.