Kaution versus Miete

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter nach Kündigung des Mietverhältnisses überlegen, die Zahlung der noch laufenden Mieten einzustellen und diese mit der gestellten Kaution zu verrechnen. Hiervon ist abzuraten.

Viele Mieter unterliegen dem Irrglauben, dass sie nach der Kündigung des Mietverhältnisses die Mietzinszahlungen einfach einstellen und mit der Kaution verrechnen könnten, da sich der Vermieter an der Kaution befriedigen könne. 

Dem ist nicht so. Mieter sind grundsätzlich nicht berechtigt, die Mietzahlungen vor dem Ende des Mietvertrages einzustellen, um die Kaution sozusagen „abzuwohnen“. 

Das Amtsgericht München (Az.: 432 C 1707/16) entschied hierzu, dass die Kaution einen Sicherungszweck hat. Dieser würde ausgehebelt, wenn ein Mieter zur Verrechnung berechtigt wäre. Die vereinbarte Kaution stünde dem Vermieter sodann nämlich entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht mehr zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis zur Verfügung. 

Auch aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin geht dies hervor, welches darauf hinwies, dass der Mieter nicht mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen könne, da dieser noch nicht fällig sei. Hieran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter meint, dem Vermieter gestattet zu haben, über die Kaution frei verfügen zu dürfen. Hierzu ist er nicht berechtigt.

Entscheidend bleibt der Sicherungscharakter der Kaution, der nicht ausgehebelt werden darf.

Ein Mieter, der die Miete einfach einbehält und mit der Kaution verrechnet, riskiert mithin, dass der Vermieter mit Verzug der Mietzinszahlung eine entsprechende Zahlungsklage unmittelbar einreicht und obsiegt. Der Mieter hat sodann die Kosten des Verfahrens wie auch etwaige zuvor angefallene außergerichtliche Rechtsanwaltskosten zu tragen.

Das „Experiment“, die Mietzinszahlung zum Ende des Mietverhältnisses einfach einzustellen und den Vermieter auf die Kaution zu verweisen, kann daher für den Mieter ein teures Nachspiel haben, weshalb hiervon abzuraten ist.