Kein Aufteilungsschutz bei Kündigung in selbstbewohntem Zweifamilien-Reihenhaus

Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses i.S.d. § 573 BGB bedarf. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert worden, so kann sich ein Erwerber gem § 577 a BGB auf berechtigte Interessen einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei, mitunter 10 Jahren seit der Veräußerung berufen. Im vorliegenden Fall hatte der Kläger ein „Zweifamilien-Reihenhaus“ auf einem zuvor real geteilten Grundstück erworben und dort die zweite Wohnung bezogen. Das Mietverhältnis über die andere Wohnung kündigte er gemäß § 537 a BGB.

Ob in diesem Fall auch die Kündigungssperrfrist des § 577 a BGB anzuwenden war mit der Folge der Unwirksamkeit der ausgesprochen Kündigung, hat der BGH mit Urteil vom 23.06.2010 zum Az. VIII ZR 325/09 entschieden und der Räumungsklage stattgegeben: Zwar findet nach gefestigter Rechtssprechung des BGH die Regelung der §§ 577, 577 a BGB auch auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung. Allerdings versagte der BGH vorliegend eine Ausdehnung der Sperrfrist des § 577 a BGB auf eine auf § 573 a BGB gestützte Kündigung. Zwar sei die entsprechende Anwendung auf die Realteilung eines Grundstückes, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, grundsätzlich möglich, da durch die Schaffung zweier separater Wohnungen eine Situation herbeigeführt werde, die der Umwandlung in Eigentumswohnungen vergleichbar sei, da das Reihenhaus nunmehr besonders für potenzielle Käufer interessant werde, die es zu Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Hieraus folge jedoch nur ein Kündigungsausschluss im Sinne der dort genannten Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung gem. §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Eine entsprechende Anwendung auf andere Kündigungsgründe habe der Gesetzgeber indes ausdrücklich abgelehnt. Auch im Übrigen könne nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen mit Blick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573 a BGB eine vergleichbare Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen werde wie bei der Umwandlung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573 a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnungen bewohnt, ist dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung möglich. Auch stellt die Regelung des § 573 a BGB auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter ab und soll wegen der dadurch erhöhten Gefahr von Spannungen eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit gerade ohne die zusätzliche Voraussetzung eines berechtigten Interesses ermöglichen. Eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577 a BGB würde schließlich dazu führen, dass diese vom Gesetzgeber vorgesehene Kündigungsmöglichkeit dem Vermieter ggf. für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe.    

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