Keine Grundbuchumschreibung bei Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags

Gelangt das Grundbuchamt anhand der ihm vorgelegten Unterlagen oder anderer Umstände zu der Überzeugung, dass das Grundgeschäft sittenwidrig und damit nichtig ist und sich dies auf das Erfüllungsgeschäft auswirkt, darf es seine Mitwirkung verweigern und den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zurückweisen. § 18 GBO berechtigt das Grundbuchamt im Antragsverfahren u.a. zu dieser Prüfung des Grundgeschäfts. Dessen Nichtigkeit kann sich aus § 138 Abs. 1 BGB ergeben, wenn eine erhebliche Wertdifferenz zu früheren Veräußerungen feststellbar ist.

Im vorliegenden Fall wies das OLG Braunschweig mit Beschluss vom 30.03.2022 – 2 W 10/42 – die Beschwerde gegen die Zurückweisung des Eintragungsantrages einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zurück. Der beteiligte Käufer hatte einen notariellen Grundstückskaufvertrag mit einem Kaufpreis über 200.000,00 EUR abgeschlossen, während der Verkäufer zwei Monate zuvor das Kaufgrundstück zu einem Kaufpreis von 85.000,00 EUR von einem Dritten erworben hatte, der seinerseits das Eigentum an dem Grundstück ca. drei Jahre zuvor im Ergebnis eines Zwangsversteigerungsverfahrens durch Zuschlagsbeschluss zu einem Bargebot von 39.500,00 EUR erworben hatte. Der dort ermittelte Verkehrswert (Marktwert) des Grundstückes war durch ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB zum ein Jahr zurückliegenden Stichtag mit 43.000,00 EUR ermittelt worden.

Statt des vom Grundbuchamt zum Nachweis der erheblichen Wertsteigerung des Objektes verlangten Verkehrswertgutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen legte der Beschwerdeführer lediglich eine überschlägige Marktwertschätzung eines Immobilienfachwirts vor, welches einen aktuellen Ertragswert von 371.000,00 EUR auswies, der überdies methodisch nicht nachvollziehbar ermittelt und daher nicht zu berücksichtigen war. Nach alledem bestand zwischen Leistung und Gegenleistung ein besonders grobes auffälliges Missverhältnis, welches bei Grundstücksgeschäften ab einer Verkehrswertüber- oder Unterschreitung von 90% anzunehmen ist, was letztendlich auch den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zuließ. So betrug die Wertsteigerung innerhalb von sieben Wochen schließlich mehr als das 2,5 fache.

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