Kostentragung durch Eigentümer trotz Gemeinschaftseigentum

Mit der Reform des Wohneigentumsgesetz (WEG) wurden wesentliche Teile dieses Rechtsgebiets neu geordnet und modernisiert. Besonders augenfällig waren dabei die Privilegien für Elektromobilität, Barrierefreiheit, Einbruchschutz und Digitalisierung – in diesen Bereichen können Wohneigentümer bauliche Veränderungen mittlerweile sogar gegen den Willen der übrigen Eigentümer durchsetzen (Genaueres hierzu: Hier).

Nicht so sehr im Fokus stand dagegen bisher die Frage der Kostenverteilung zwischen den Eigentümern, wenn es um Ausgaben im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum geht. Dabei hat der Gesetzgeber die hierfür geltenden Regelungen stark verschlankt, was voraussichtlich für Änderungen in der praktischen Anwendung sorgen wird.

Grundsatz: Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum werden auf alle verteilt

Grundsätzlich ist es nach dem neuen WEG-Recht so, dass der einzelne Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG Anspruch auf Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hat. Die Kosten werden dann im Innenverhältnis nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG) getragen. Dieser Maßstab zur Kostenverteilung ist etabliert und wird vom Gesetzgeber grundsätzlich als „gerecht“ angesehen. Die Gemeinschaft, die diesen Weg wählt, ist auf jeden Fall auf der „sicheren Seite“.

Änderungen bei der Kostenverteilung möglich und erwünscht

Die Entscheidung des Gesetzgebers, einen rechtssicheren Verteilungsmaßstab anzubieten, ist aber keineswegs so gemeint, dass eine Kostenverteilung nach den Miteigentumsanteilen bevorzugt wird. Vielmehr handelt es sich letztlich um die Kostenverteilung, die immer dann gelten soll, wenn sich eine Eigentümergemeinschaft auf kein anderes System einigen kann.

Aber je nach Sachlage gibt es gerechtere Verteilungsmöglichkeiten. Bei einer Mehrhäuser-Anlage beispielsweise ist es durchaus gerecht, dass die Unterhaltungskosten immer nur unter den Eigentümern aufgeteilt werden, die in dem jeweils betroffenen Gebäude liegen.

Mit § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wurde eine gesetzliche „Öffnungsklausel“ geschaffen, die es der Gemeinschaft ermöglicht, andere Kostenverteilungsregelungen zu treffen, wenn es um die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums geht (bei baulichen Veränderungen geht § 21 WEG vor). Danach können sowohl konkret bestimmbare einmalig anfallende Kosten oder bestimmte wiederkehrende Positionen auch einzelnen Eigentümern auferlegt werden.

Beschluss muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen

Selbstverständlich darf sich die Gemeinschaft jetzt natürlich nicht einen Eigentümer aussuchen, der im Ergebnis sämtliche Erhaltungsmaßnahmen finanzieren muss, die in dem Gebäude anfallen. Vielmehr muss die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss fassen und dieser Beschluss muss der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ entsprechen. Inhaltliche Vorgaben macht der Gesetzgeber hier nicht und einen besonderen Grund für eine Kostenänderung muss es nicht geben – aber es müssen nachvollziehbare Argumente vorliegen, die einer gerichtlichen Überprüfung des Beschlusses standhalten.

Wenn es um die Sanierung des Daches geht, wäre es beispielsweise ungerecht, wenn man nur die Eigentümer zu den Kosten der Dachsanierung heranzieht, die im obersten Stockwerk leben. Einen solchen Beschluss würde ein Gericht voraussichtlich einkassieren.

Beispiel: Wohnungseingangstüren und Fenster

Ein naheliegendes Beispiel für einen veränderten Kostenschlüssel dürften Wohnungseingangstüren und Fenster der Eigentumswohnungen sein. Die gehören zwar im Wesentlichen zum Gemeinschaftseigentum, sind jedoch eindeutig einem konkreten Mitglied der WEG zuzuordnen. Da hat es regelmäßig Sinn, dass die beispielsweise beim Fensteraustausch entstehenden Kosten auch von denjenigem Eigentümer übernommen werden, dem die Maßnahme zugute kommt.

Damit wird die unschöne Situation vermieden, dass sich die gesamte Gemeinschaft an den Kosten beteiligen muss, die aber nur einem Eigentümer einen Vorteil bringt. Entsprechende Beschlüsse entlasten die Eigentümer allerdings auch dann, wenn überhaupt keine konkreten Maßnahmen bestehen. Denn solange sich alle Eigentümer an den Erhaltungsmaßnahmen für Fenster und Eingangstüren beteiligen müssen, muss auch eine entsprechend höhere Instandhaltungsrücklage gebildet werden, für die alle Eigentümer einzahlen müssen.

Kostenverteilung für den konkreten Einzelfall oder auch vordefinierte Situationen

Um einer entsprechend erhöhten Instandhaltungsrücklage aus dem Weg zu gehen, empfiehlt es sich, dass die Eigentümerversammlung beispielsweise beschließt, dass grundsätzlich die Erhaltungskosten für alle Fenster, die konkretem Sondereigentum zugeordnet werden können, vom jeweiligen Eigentümer getragen werden. Dann handelt es sich um „gleichartige Kosten“ die dann der Gemeinschaft als Ganzes nicht zur Last fallen.

Daneben ist es aber natürlich auch möglich, wenn die Gemeinschaft die einmalig anfallenden konkreten Kosten für die Erhaltung eines Fensters einem einzelnen Eigentümer zuordnen – es muss dann aber immer wieder ein entsprechender Beschluss von der Eigentümerversammlung gefällt werden.

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