Mängel beim Hauskauf 2019 – ABC der Mängel – Teil 3

Baujahr

Gerade das Baujahr des Hauses ist in vielen Fällen ein Streitpunkt, was daran liegt, dass das Alter ein wertbildender Faktor ist. Sofern insgesamt das Haus älter ist, wird man sich auf die Entscheidung des OLG Hamm beziehen können:

1. Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstands auszulegen ist und das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher – als im notariellen Kaufvertrag angegeben – bezugsfertig fertig gestellt war.
2. Abweichungen des Baujahrs sind erheblich, da das Baujahr für die Ermittlung des Verkehrswerts aufgrund der Bezugnahme auf die tatsächliche Restnutzungsdauer entscheidend ist (OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017 – 22 U 82/16).

In dieser Entscheidung war das Haus 2 Jahre älter als im Notarvertrag angegeben.

Das muss aber nicht immer so sein, wenn beispielsweise nicht das ganze Haus betroffen ist, sondern ein Bauteil, welches zu einer anderen Zeit erstellt wurde, als im Vertrag angegeben.

Ob dann ein Mangel vorliegt, „ist danach zu beurteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender – weil es sich z. B. um eine tragende Wand handelt – der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des Käufers nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.“ (BGH, 22.04.2016 – V ZR 23/15)

Beschaffenheitsvereinbarung

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Internetexposé, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senat, Urteil vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 15).

Buckelkäferbefall verschwiegen: Arglisthaftung!

Lässt sich nach den Feststellungen des Sachverständigen nicht gesichert klären, ob ein Hausanwesen zum Zeitpunkt des Auszugs der Eigentümer mit Buckel- bzw. Kugelkäfern befallen war, scheidet eine Haftung der Veräußerer des Hausanwesens wegen Arglist aus (OLG Koblenz, Urteil vom 13.12.2012 – 2 U 1020/11).

Darlegungs- und Beweislast für unterbliebene Aufklärung

Die Darlegungs- und Beweislast für die unterbliebene Aufklärung tragen im Grundsatz die Kläger. Dabei begründet die im Gegensatz zu den weiteren Baulasten fehlende Erwähnung der Baulast in dem Vertrag zwar keine negative Vermutung, weil es sich nicht um eine Vereinbarung, sondern um eine Information handelt. Sie kann aber indizielle Bedeutung für die Beweisführung haben (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 1986 – V ZR 158/85, juris Rn. 11 f.).

Denkmaleigenschaft

Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt (OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 – 1 U 287/18).

Erheblichkeit von Mängeln

1. Bei behebbaren Mängeln ist im Rahmen der nach den Umständen des Einzelfalls vorzunehmenden Interessenabwägung von einer Unerheblichkeit der Pflichtverletzung im Sinne von § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB in der Regel dann nicht mehr auszugehen, wenn der Mängelbeseitigungsaufwand mehr als 5 % des Kaufpreises beträgt. Der Umstand, dass der Kaufgegenstand nicht ein neu erstelltes Objekt, sondern ein „gebrauchter Gegenstand“ gewesen ist, bei dem die Erwartungen des Verkehrs an die Mängelfreiheit regelmäßig geringer sind, rechtfertigt für sich genommen nicht bereits die Erhöhung der Erheblichkeitsschwelle auf 10 % des Kaufpreises.

2. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über einen Sachmangel besteht beim Verkauf eines Gebäudegrundstücks nur im Hinblick auf verborgene Mängel oder Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 10.03.2015 – 21 U 93/14

Erklärung ins Blaue

Bei einer „ins Blaue hinein“ abgegebenen, objektiv unrichtigen Erklärung liegt auch bei gutem Glauben des Erklärenden Arglist vor, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt (OLG Hamm, Urteil vom 21.02.2008 – 22 U 145/07).

Exposé

Bei falschen Angaben in einem Exposé kann sich der Verkäufer aber u. U. darauf berufen, dass er vor der Beurkundung bereits mitgeteilt hatte, dass diese Angabe im Exposé nicht zutreffend sei. Dann wäre der Käufer für die nicht erfolgte Aufklärung beweispflichtig (BGH, Urteil vom 27.06.2014 – V ZR 55/13).

Problematisch kann es auch sein, wenn der Verkäufer behauptet, das Exposé mit den falschen Angaben gar nicht gesehen zu haben. Das war etwa in dem Fall gegeben, dass ein Verkäufer der Maklerin zwar richtige Angaben gemacht hatte, die die Maklerin aber nicht richtig übernommen hatte. Das Exposé hatte dann der Verkäufer nicht geprüft. Eine Haftung des Verkäufers schied aus, weil eben keine Arglist gegeben war (OLG Bremen, Urteil vom 21.11.2013 – 3 U 23/13, IMR 2014, 1067 – nur online).

Dieses darf aber nicht überbewertet werden, weil sich der Verkäufer u. U. das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss, wenn der Makler mit Wissen und Wollen des Verkäufers als dessen Repräsentant aufgetreten und im Rahmen der Erfüllung von Aufgaben (hier: Aufklärung über Feuchtigkeitsschäden) tätig geworden ist, die typischerweise dem Verkäufer obliegen (BGH, Beschluss vom 22.07.2015 – V ZR 245/14).

Fachwerkhaus

Kein Schadensersatz wegen Fachwerkbauweise!

Ein Haus hat nicht deshalb einen Mangel, weil es in Fachwerkbauweise errichtet worden ist. Ein solches Haus ist zum Bewohnen geeignet. Der Käufer eines Hauses älteren Baujahrs kann nicht erwarten, dass das Haus komplett in Massivbauweise errichtet worden ist (LG Darmstadt, Urteil vom 22.02.2017 – 3 O 1/17).

Holzbockfall

1. Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (hier: Befall eines Blockhauses mit Holzbock) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mängelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt, und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig.

2. Der Verkäufer ist im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern (BGH, Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14).

Kernsanierung/Entkernung

Oftmals wird ein Haus mit einer zuvor erfolgten Bauleistung veräußert. Hier kommt es auf den genauen Wortlaut an, wie diese Arbeit beschrieben wird. Denn es gibt z. B. keinen feststehenden Begriff, was eine Kernsanierung umfasst. Hierzu hatte das OLG Düsseldorf entschieden, dass damit nur erklärt wird, dass das Haus „durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt worden ist und dass dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ausgetauscht worden sind“. Ein Rückbau bis auf die Außenmauern muss nicht erfolgen. Es werden lediglich Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, entfernt. Werden alle Elemente bis auf die Außenmauern entfernt, spricht man im Unterschied zu einer Kernsanierung von einer Entkernung (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2016 – 24 U 48/16).

Korrosionsschäden an Kaltwasserleitungen

Arglistig handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird.

KG, Urteil vom 09.10.2015 – 21 U 74/14; BGH, Beschluss vom 29.06.2016 – VII ZR 270/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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