Mietkaution: Übersicherung durch Bürgschaft?

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Die Mietkaution dient der Sicherheit des Vermieters. Zahlt der Mieter beispielsweise den vereinbarten Mietzins nicht oder hinterlässt er eine beschädigte Wohnung, kann der Vermieter seinen Schaden mit der Kaution aufrechnen. Seine finanziellen Verluste halten sich daher zumeist in Grenzen. Neben der bekannten Barkaution wird häufig auch eine sog. Kautionsbürgschaft verlangt. Hier verpflichtet sich ein Dritter, für Schulden des Mieters aus dem Mietvertrag aufzukommen. Übersteigt die vereinbarte Höhe der Sicherheit jedoch drei Nettomonatsmieten, stellt sich die Frage, ob der Bürge bei Inanspruchnahme eine Zahlung verweigern darf.

Streit um Höhe der Kaution

Ein Vermieter lehnte einen Mietinteressenten mangels Bonität ab. Daraufhin kam es zu Gesprächen mit einem Dritten, in denen sich dieser zur Stellung einer Kautionsbürgschaft verpflichtete. Der Vermieter hatte nämlich den Abschluss eines Vertrags mit dem Mietinteressenten von einer Kautionsbürgschaft abhängig gemacht. Laut einer gesonderten Bürgschaftsvereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Bürgen sollte die Sicherheit auf 2520 Euro begrenzt sein. Nun schlossen der Vermieter und der Mietinteressent den Vertrag, wonach eine Sicherheit in Höhe von zwei Nettomonatsmieten zu leisten war. Der Mieter überwies den geforderten Betrag und zog in die Wohnung.

Einige Zeit später zahlte er jedoch keine Miete mehr – als der Rückstand über 3500 Euro betrug, forderte der Vermieter den Bürgen daher zur Zahlung der 2520 Euro auf. Dieser überwies aber nur eine Nettomonatsmiete in Höhe von 315 Euro – mehr könne der Vermieter nicht verlangen, da eine Mietsicherheit nach § 551 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf drei Nettomonatsmieten beschränkt sei und der Mieter selbst bereits zwei als Sicherheit geleistet habe. Eine darüber hinausgehende Zahlungspflicht würde dazu führen, dass der Vermieter übersichert wäre, was nach § 551 IV BGB unzulässig ist. Der Streit der Parteien endete vor Gericht.

Bürge soll Mietrückstand ausgleichen

Das Amtsgericht (AG) Saarbrücken verpflichtete den Bürgen zur Zahlung von 2205 Euro – also 2520 Euro abzüglich des vom Bürgen überwiesenen Betrags in Höhe einer Nettomonatsmiete.

Der Bürge hatte sich aufgrund der gesonderten Bürgschaftsvereinbarung schließlich wirksam zur Zahlung von höchstens 2520 Euro verpflichtet. Zwar darf die vom Vermieter verlangte Sicherheit nach § 551 I BGB tatsächlich drei Nettomonatsmieten nicht überschreiten – allerdings hat der Vermieter im vorliegenden Fall laut Mietvertrag nur eine Kaution in Höhe von zwei Nettomonatsmieten verlangt. Die weitere Sicherheit in Form der Bürgschaft hatte der Vermieter gesondert mit einem Dritten vereinbart, um den Mietvertragsschluss überhaupt erst zu ermöglichen.

Die Begrenzung der Kaution soll schließlich dem Schutz des Mieters vor einer zu hohen finanziellen Belastung dienen und nicht dazu führen, dass er die gewünschte Wohnung letzten Endes nicht bekommt, weil der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt. Mangels Übersicherung des Vermieters musste der Bürge den Mietrückstand somit zahlen.

Fazit: Mieter dürfen nur zur Leistung einer Sicherheit von höchstens drei Nettomonatsmieten verpflichtet werden. Allerdings ist es möglich, die Sicherheit faktisch zu erhöhen, sofern sich ein Dritter in einer gesonderten Bürgschaftserklärung verpflichtet, bis zu einer bestimmten Höhe für die Mietschulden des Mieters einzustehen.

(AG Saarbrücken, Urteil v. 28.05.2015, Az.: 120 C 51/15 (05))

(VOI)