Die Gebäudeversicherung: Unverzichtbarer Schutz für Ihre Immobilie

Die Gebäudeversicherung ist ein unverzichtbarer Bestandteil des Versicherungsschutzes für Eigentümer von Immobilien. Sie schützt Sie vor finanziellen Verlusten durch Schäden an Ihrem Gebäude, die durch Feuer, Sturm, Leitungswasser oder andere Risiken verursacht werden können. Eine Gebäudeversicherung ist daher eine sinnvolle Absicherung für Hausbesitzer. Im nachfolgenden Ratgeber erfahren Sie, ob die Gebäudeversicherung Pflicht für Immobilieneigentümer ist und welchen Schutz sie bietet, ob die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar ist, wie Sie sie kündigen können und was beim Eigentümerwechsel zu beachten ist. 

Wohngebäudeversicherung: Was ist versichert?

Die Wohngebäudeversicherung beinhaltet einen Feuerversicherungsschutz (z. B. Brandschäden, Blitzeinschlag), einen Versicherungsschutz gegen Leitungswasserschäden – inklusive Frostschäden an Installationen – sowie gegen bestimmte Naturgefahren wie Sturm oder Hagel. Schäden, die durch starken Regen oder Hochwasser verursacht werden, sind in den meisten Fällen leider in der Grunddeckung der Gebäudeversicherung nicht enthalten.  

Eine Zusatzpolice zum Schutz vor Schäden, die durch Starkregenfälle verursacht wurden, empfiehlt sich in nahezu allen Fällen. Vor allem in Risikogebieten müssen oft noch eine oder mehrere Elementarschadenversicherungen zusätzlich zur Wohngebäudeversicherung abgeschlossen werden, um auch gegen Schäden beispielsweise aufgrund von Überschwemmungen, Erdbeben, Erdrutschen oder Lawinen finanziell abgesichert zu sein. 

Versichert ist das im Versicherungsschein genannte Gebäude zusammen mit seinen Bestandteilen (z. B. maßgefertigte Einbaumöbel) und dem Zubehör (z. B. Rauchmelder, Briefkastenanlage, Müllboxen, Markisen, Brennstoffvorräte) einschließlich der unmittelbar an das Gebäude angrenzenden Terrassen. Das Wohngebäude muss hauptsächlich für Wohnzwecke genutzt werden. Carports, Gartenhäuser oder auch Zäune sind im Regelfall nicht automatisch im Gebäudeversicherungsschutz inbegriffen. 

Tritt ein Schaden ein, übernimmt die Gebäudeversicherung die finanziellen Folgen des versicherten Schadens. Meistens ist die Versicherungssumme vertraglich auf einen Höchstbetrag begrenzt. Zu den versicherten Folgen gehören unter anderem auch die Kosten für das Aufräumen oder den Abbruch nach einem Schadensereignis. Für Vermieter ist die Gebäudeversicherung besonders wichtig, denn der Versicherungsschutz umfasst auch Mietausfälle (meistens vertraglich begrenzt für einen bestimmten Zeitraum), wenn die Mietsache wegen eines der versicherten Ereignisse eingeschränkt oder gar nicht mehr genutzt werden kann. 

Ist der Abschluss einer Gebäudeversicherung Pflicht?

Die Gebäudeversicherung ist in Deutschland grundsätzlich nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt jedoch einige Ausnahmen und spezielle Fälle, in denen sie obligatorisch sein kann. Beispielsweise wird eine Gebäudeversicherung auch von Kreditinstituten gefordert, wenn Sie ein Darlehen zur Finanzierung des Immobilienkaufs aufnehmen. Die Banken möchten sicherstellen, dass das finanzierte Objekt gegen Schäden versichert ist, um ihr Risiko zu minimieren. 

Es wird zudem über die Einführung einer Elementarschäden-Pflichtversicherung diskutiert. Der Bundesrat hat sich in einer Sitzung am 31.03.2023 einstimmig dafür ausgesprochen.

Sind Kosten für die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar?

Eine häufig gestellte Frage ist, ob die Kosten für die Gebäudeversicherung steuerlich absetzbar sind. Bis auf wenige Ausnahmen sind die gezahlten Prämien für die Wohngebäudeversicherung steuerlich nicht absetzbar.  

Wenn der Eigentümer die versicherte Immobilie selbst bewohnt, ist es ihm grundsätzlich nicht möglich, die Kosten für die Wohngebäudeversicherung steuerlich abzusetzen. Als Privatperson können nur Versicherungen von der Steuer abgesetzt werden, die der persönlichen Absicherung und Vorsorge dienen. Dazu zählen unter anderem die Unfallversicherung, die Pflegeversicherung und die private Krankenversicherung. 

Eine Ausnahme bezüglich der steuerlichen Absetzbarkeit der Wohngebäudeversicherung besteht aber beispielsweise dann, wenn der Eigentümer seine Immobilie selbst bewohnt und zugleich als Selbstständiger ein oder mehrere Zimmer als Homeoffice oder Arbeitszimmer für berufliche Zwecke nutzt. In einem solchen Fall kann die Prämie für die Wohngebäudeversicherung anteilig steuerlich geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der anrechenbare Betrag der Wohngebäudeversicherung hängt von der Größe der beruflich genutzten Räume ab beziehungsweise davon, welchen prozentualen Anteil sie an der Gesamtfläche der Immobilie haben. 

Gebäudeversicherung auf Mieter umlegen: Geht das?

Wenn Sie als Vermieter eine Wohnimmobilie besitzen, fragen Sie sich vielleicht, ob Sie die Kosten für die Gebäudeversicherung auf Ihre Mieter umlegen können. Die Möglichkeit, die Gebäudeversicherung auf die Mieter umzulegen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Mietvertrag, den örtlichen Gesetzen und der Art der Versicherung. 

Wichtig zu wissen ist, dass in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Wohngebäudeversicherung ausdrücklich als umlagefähige Nebenkosten genannt wird. Das bedeutet, dass der Vermieter grundsätzlich die von ihm gezahlten Versicherungsbeiträge über die Betriebsausgaben zur Vermietung und Verpachtung auf seine Mieter umlegen und abrechnen kann. Es ist aber stets eine individuelle Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, um die Frage sicher zu klären, ob im konkreten Fall die Gebäudeversicherungsprämien auf den Mieter umgelegt werden dürfen oder nicht. 

Gebäudeversicherung kündigen: Was ist zu beachten?

Wenn Sie Ihre Gebäudeversicherung kündigen möchten, sollten Sie die Kündigungsfristen und Bedingungen kennen. Die genauen Bestimmungen können von Versicherungsgesellschaft zu Versicherungsgesellschaft unterschiedlich sein. Maßgeblich ist immer das, was vertraglich vereinbart wurde. Schauen Sie also zunächst in den Versicherungsschein und die Versicherungsbedingungen, wenn Sie erwägen, Ihre Gebäudeversicherung zu kündigen oder zu wechseln.  

Generell gilt, dass Gebäudeversicherungsverträge mit einer fest vereinbarten Laufzeit zum Ende dieser Laufzeit gekündigt werden können. Wenn die Vertragslaufzeit länger als drei Jahre beträgt, besteht die Möglichkeit, die Kündigung zum Ende des dritten Jahres oder jedes darauf folgenden Jahres auszusprechen. Die Kündigung muss in der Regel drei Monate vor Ablauf des Vertrags beim Versicherer eingegangen sein. Es ist kein Kündigungsgrund erforderlich. 

Falls keine Kündigung erfolgt, verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils ein weiteres Jahr. Danach haben Sie in der Regel die Möglichkeit, den Vertrag jährlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen.  

Darüber hinaus haben Sie das Recht, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, wenn es zu einer Beitragserhöhung kommt und gleichzeitig kein verbessertes Versicherungsschutzangebot vorliegt. Sie können auch nach der Regulierung eines Versicherungsfalls den Vertrag kündigen. 

Was passiert mit der Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?

Beim Verkauf oder Eigentümerwechsel einer Immobilie ist es wichtig, die bestehende Gebäudeversicherung zu berücksichtigen. Der Versicherungsschutz sollte nahtlos auf den neuen Eigentümer übertragen werden, um kontinuierlichen Schutz zu gewährleisten. 

Grundsätzlich gilt hinsichtlich der Gebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel Folgendes: Wenn das versicherte Gebäude verkauft wird, geht das Versicherungsverhältnis mit allen Rechten und Pflichten nach § 95 Abs. 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) auf den Käufer über. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer haften gemeinsam für die Prämie der aktuellen Versicherungsperiode, in die der Verkauf des Gebäudes fällt. Es ist ratsam, dass sich Käufer und Verkäufer im Immobilienkaufvertrag darüber einigen, wer die Versicherungsprämie zu welchem Anteil bezahlen soll. 

Der Käufer hat dann das Recht, das Versicherungsverhältnis zu kündigen. Die Kündigung kann entweder sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode – nächste Hauptfälligkeit der Prämie – erfolgen. Es ist zu beachten, dass das Kündigungsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb – Eintrag im Grundbuch – genutzt wird. Da Sie für eine Kündigung die Einverständniserklärung eventueller Grundschuldgläubiger benötigen, ist es ratsam, deren Zustimmung rechtzeitig einzuholen. 

Welche Hausversicherungen gibt es neben der Gebäudeversicherung noch?

Neben der Wohngebäudeversicherung als wichtigste Hausversicherung und zusätzlichen Elementarschadenversicherungen kann es für Immobilieneigentümer auch ratsam sein, eine Hausratversicherung, Privathaftpflichtversicherung sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen. 

Hausratversicherung 

Während eine Gebäudeversicherung Schäden an der Bausubstanz Ihres Gebäudes abdeckt, schützt eine Hausratversicherung den Inhalt Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung. Sie deckt Schäden oder Verluste von beweglichen Gegenständen – wie Möbeln, Elektronik, Kleidung, Schmuck und anderen persönlichen Besitztümern – ab.  

Versichert sind in der Regel Schäden durch Feuer, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Die Hausratversicherung ersetzt die entstandenen Kosten für die Reparatur oder den Ersatz der beschädigten oder gestohlenen Gegenstände. 

Privathaftpflichtversicherung 

Eine Privathaftpflichtversicherung sollte jeder haben, egal ob Immobilieneigentümer oder nicht. Sie ist eine Versicherung, die Sie als Privatperson vor den finanziellen Folgen von Schäden schützt, die Sie anderen Personen oder deren Eigentum zufügen könnten. Sie haftet für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die durch Ihre schuldhafte Handlung oder Ihr Verschulden entstehen. 

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist eine Versicherung, die Haus- und Grundbesitzer vor den finanziellen Folgen von Schäden schützt, die auf ihrem Grundstück oder in ihren Gebäuden Dritten zugefügt werden könnten. Sie bietet eine spezifische Haftpflichtabsicherung für Eigentümer von Immobilien – einschließlich Wohnhäusern, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken.  

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist besonders wichtig, da Immobilienbesitzer ein erhöhtes Haftungsrisiko tragen. Stürze auf dem Gehweg, Schäden an angrenzenden Gebäuden oder Verletzungen aufgrund mangelnder Instandhaltung können zu erheblichen Haftungsansprüchen führen. Die Versicherung bietet Schutz vor finanziellen Verlusten und Schadensersatzforderungen Dritter. Wie bei anderen Versicherungen variieren die genauen Leistungen und Bedingungen je nach Versicherungsgesellschaft. Es ist ratsam, die Angebote zu vergleichen und auf die individuellen Bedürfnisse und Deckungsumfänge zu achten. Für Haus- und Grundbesitzer ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zusätzlich zur Gebäudeversicherung in der Regel empfehlenswert.