Mietrechtliche Auswirkungen des Coronavirus

Die derzeitige Corona-Pandemie wirft auch in mietrechtlicher Hinsicht die eine oder andere Frage auf, die im Folgenden beantwortet werden soll:

Berechtigt die Corona-Krise zur Mietminderung?

Das Recht zur Mietminderung setzt nach § 536 BGB einen Mietmangel voraus. Voraussetzung ist somit, dass die angemietete Wohnung oder Gewerbefläche mangelhaft ist, also einen Fehler aufweist. Es liegt auf der Hand, dass die derzeitige Pandemie einen Mietmangel nicht begründen kann, also Mietminderungsrechte somit ausscheiden. Dies gilt im Übrigen auch, wenn Gewerberäume vermietet sind und aufgrund behördlicher Anordnung die Ausübung des Gewerbe- bzw. Geschäftsbetriebs verboten ist (z. B. Gaststätten, Friseursalons, Praxen etc.),da das Risiko, die angemieteten Räume entsprechend der vertraglich vereinbarten Absicht nutzen zu können, der Mieter trägt (Verwendungsrisiko).

Kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter wegen der Corona-Krise seinen Arbeitsplatz verliert oder notwendige Einkünfte nicht mehr erzielt und dadurch in Zahlungsrückstand gerät?

Grundsätzlich gilt: Gerät der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten in Zahlungsverzug oder mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, so kann nach dem Gesetz der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos (und hilfsweise zusätzlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist) kündigen.

Während der Corona-Pandemie hat nunmehr der Gesetzgeber reagiert und wird ein „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivilrecht“ erlassen, welches am 01.04.2020 in Kraft tritt. Hierdurch soll vermieden werden, dass Mieter, insbesondere auch Wohnraummieter wegen Zahlungsverzugs die Mieträume verlieren, ihnen also gekündigt werden kann. Im Einzelnen verbietet das Gesetz dem Vermieter die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020, die nachweislich auf den Auswirkungen der SARS-COV-2-Virus-Pandemie beruhen.

Dies bedeutet, dass Kündigungen (nur wegen Zahlungsverzugs) ausgeschlossen sind, wenn der Mieter gegenüber dem Vermieter glaubhaft macht, dass er wegen der Corona-Pandemie die Miete nicht bezahlen kann/konnte. Zur Glaubhaftmachung kann der Mieter beispielsweise Nachweise des Arbeitgebers vorlegen oder durch Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen nachweisen, dass bzw. inwiefern er wegen der Corona-Krise nicht mehr in der Lage ist, die laufenden Mieten zu bezahlen. Bei der Anmietung von Gaststätten, Hotels, Friseursalons, Kosmetikstudios etc. dürfte der Mieter gehalten sein, behördliche Verfügungen vorzulegen, die ihm den Betrieb untersagen.

Dies gilt vor erst jedoch nur für den Zeitraum vom 01.04. bis 30.06.2020.

Beruht ein Zahlungsrückstand jedoch auf anderen Gründen, hat also nichts mit dem Coronavirus zu tun, gilt das Kündigungsverbot für den Vermieter nicht. Die erforderliche Kausalität hat der Mieter dem Vermieter gegenüber glaubhaft zu machen, letztlich also nachzuweisen.

Vermieterseitige Kündigungen aus anderen Gründen (z. B. wegen Eigenbedarfs oder wegen Fehlverhaltens des Mieters) bleiben nach wie vor zulässig und möglich. Auch Kündigungen, die vor dem 01.04.2020 erklärt wurden, bleiben wirksam.

Ist der Mieter im Zeitraum April bis Juni 2020 bei Verminderung oder Wegfall seines Einkommens wegen der Pandemie von der Mietzinszahlung befreit?

Dies ist nicht der Fall. Der Mieter bleibt somit zu Mietzahlungen im vertraglich geschuldeten Umfang verpflichtet. Durch das neue Gesetz soll lediglich die drastische Wirkung einer vermieterseitigen Kündigung mit dem Verlust der Wohnungs- bzw. Mieträume vermieden werden.

Der Mieter hat sodann zwei Jahre Zeit, also bis spätestens 30.06.2022, um die entsprechenden Zahlungsrückstände auszugleichen, anderenfalls der Vermieter auch wegen eines erheblichen Zahlungsrückstandes aus der Zeit von April bis Juni 2020 zumindest ab 01.07.2022 kündigen könnte.

Der Mieter hat die entsprechenden Zahlungsrückstände auch zu verzinsen. Die Zinsen sind nicht unerheblich, entsprechen sie doch dem gesetzlichen Verzugszins (fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz = derzeit 4,12 %).

Kann der Mieter uneingeschränkt kündigen?

Das Recht des Mieters bei unbefristeten Mietverhältnissen die Kündigung zu erklären, bleibt unter Wahrung der gesetzlichen Kündigungsfristen selbstverständlich unberührt. Etwas anderes gilt nur, wenn ein wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart wurde. Außerordentlich fristlos kann der Mieter nicht kündigen, da ein Mietmangel nicht vorliegt (siehe oben).

Was kann der Vermieter tun, der die vermietete Wohnung finanziert hat?

Viele Vermieter haben vermietete Immobilien finanziert, also einen monatlichen Schuldendienst hierauf zu leisten und nicht unerhebliche Darlehensraten zu tilgen. Gerät aufgrund der vorgenannten Ausführungen nunmehr der Vermieter seinerseits in Zahlungsschwierigkeiten gegenüber der Gläubigerbank, können wiederum diese Darlehensraten ausgesetzt werden, wenn der Vermieter Verbraucher bzw. Privatperson ist und nicht als Unternehmer vermietet. Die Frage, ob ein Vermieter Verbraucher oder unternehmerisch tätig ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, sondern ist immer im Einzelfall zu beantworten. Die Anzahl der vermieteten Immobilien dürfte hierbei eine erhebliche Rolle spielen, wobei meines Erachtens keine unternehmerische Tätigkeit vorliegt, solange weniger als fünf Wohnungen/Gewerberäume vermietet werden.

Was passiert, wenn die Pandemie auch Ende Juni 2020 noch nicht beendet ist?

Der Gesetzgeber hat bereits jetzt vorgesehen, das dann durch Rechtsverordnung zunächst um weitere drei Monate und gegebenenfalls noch ein weiteres Mal die Gültigkeitsdauer des „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie“ verlängert werden kann.